Der komplette Leitfaden zum Immobilienkauf in Lignano für ausländische Käufer

Ein Hauskauf in Lignano ist für ausländische Käufer gut machbar, verlangt aber ein geordnetes Vorgehen: Regeln für den Erwerb durch Ausländer, Nachvollziehbarkeit der Zahlungen, Kaufsteuern, kommunale Abgaben und — bei Vermietung — steuerliche und administrative Pflichten. Dieser Leitfaden führt durch die gesamte Transaktion, vom Angebot bis zum möglichen Wiederverkauf, mit den wichtigsten Rechtsgrundlagen.

Als Rechenbeispiel dient ein Kauf über €1.000.000: ein Betrag, der die Wirkung von Steuern, Bankprüfungen und Nebenkosten deutlich sichtbar macht. Alle Richtwerte sind anschließend für den konkreten Fall neu zu berechnen.

Der rechtliche Rahmen für ausländische Käufer

Der Immobilienkauf in Italien ist grundsätzlich auch für ausländische Käufer möglich, die Grundregel hängt jedoch von Staatsangehörigkeit und Status ab. Für Nicht-EU-Bürger (bzw. allgemein für alle, die nicht unter die „freien“ Kategorien fallen) kann der Erwerb von der sogenannten Gegenseitigkeitsbedingung (condizione di reciprocità) abhängen: Italien erlaubt den Kauf, wenn der Heimatstaat des ausländischen Käufers Italienern den Erwerb zu gleichwertigen Bedingungen gestattet. Das italienische Außenministerium (MAECI) beschreibt dieses Prinzip und dessen Prüfung ausdrücklich.

Für ausländische Käufer sind zwei praktische Voraussetzungen fast immer erforderlich.

Der codice fiscale (italienische Steuernummer). Er ist erforderlich, um die Immobilie auf den eigenen Namen einzutragen, Urkunden und Verträge abzuschließen und mit Bank, Notar und Behörden zu verkehren. Die Agenzia delle Entrate (italienische Finanzbehörde) sieht auch für ausländische Staatsbürger eigene Verfahren vor.

Identifizierung und Nachvollziehbarkeit (Geldwäscheprävention). Der Immobilienkauf und Transfers hoher Beträge (etwa ein Kaufpreis von €1.000.000) gehören zu den Vorgängen, bei denen „verpflichtete“ Akteure (Banken, Notare, Freiberufler) Sorgfaltspflichten anwenden müssen: Identifizierung des Kunden und des wirtschaftlich Berechtigten, Bewertung von Zweck und Art der Geschäftsbeziehung und bei Bedarf verstärkte Kontrollen. Das sieht das Gesetzesdekret D.Lgs. 231/2007 vor, ergänzt durch die Durchführungsbestimmungen der Banca d’Italia zur Kundenprüfung.

Ein Konto in Italien ist nicht immer eine rechtliche Pflicht, in der Praxis aber oft die einfachste Lösung, um Anzahlungen und Restkaufpreis mit nachvollziehbaren Instrumenten zu bezahlen, Abbuchungen und Kommunalabgaben zu verwalten und die Bankprüfungen zu vereinfachen und zu beschleunigen. Für Konten von Gebietsfremden verlangen Banken üblicherweise Ausweisdokument und codice fiscale sowie einen Nachweis des Wohnsitzes im Ausland und Angaben zur finanziellen Situation und zum Grund der Kontoeröffnung (der Hauskauf ist ein typischer Grund).

Wie die Transaktion in Italien abläuft

In Italien lässt sich ein Wohnimmobilienkauf als Abfolge von drei vertraglichen „Schwellen“ lesen, jede mit steuerlichen, bankseitigen und Risiko-Auswirkungen.

Das Kaufangebot (proposta d’acquisto), gegebenenfalls mit caparra (bindende Anzahlung). Es ist ein übliches Instrument, um die Immobilie zu sichern und Preis und Bedingungen festzuhalten, sollte aber von Anfang an mit Blick auf Geldwäscheprävention und Bank gedacht werden: Bei hohen Beträgen kann die Bank Unterlagen zum „Warum“ der Überweisung und zu ihrem Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft verlangen, und das Angebot kann dabei helfen. Eine einheitliche Regel gibt es jedoch nicht: Viele Banken wollen bei hohen Beträgen zusätzlich den Vorvertrag, notarielle Urkunden oder umfassendere Unterlagen sehen. Das folgt aus dem Ermessensspielraum beim „Risiko“ in der Kundenprüfung und aus verstärkten Maßnahmen, wo angebracht.

Der Vorvertrag (preliminare di compravendita, auch compromesso). Er ist das eigentliche Rückgrat der Transaktion: Er regelt Fristen, Bedingungen, Konformität, Anzahlungen, Vertragsstrafen und caparra. Steuerlich ist der preliminare zu registrieren; enthält er nicht mehrwertsteuerpflichtige Beträge (caparra, Anzahlungen), kann darauf eine proportionale Registersteuer anfallen, zuzüglich fixer Steuern und Stempelgebühren, nach den Regeln im Steuerleitfaden der Agenzia delle Entrate.

Der rogito (notarielle Kaufurkunde). Das ist der Akt, der das Eigentum überträgt, und in der Regel auch derjenige, der den Zyklus der Bankanforderungen abschließt (Restkaufpreis, etwaige Finanzierung, Hypothekeneintragung). Der Notar ist auch operativ der Dreh- und Angelpunkt: Der Käufer zahlt die geschuldeten indirekten Steuern an den Notar, der sie abführt und Registrierung, Umschreibung und Katasterübertragung erledigt.

Zahlungen: Nachvollziehbarkeit und Belege für die Bank

Bei einem Kauf über €1.000.000 müssen die Zahlungen nachvollziehbar sein (Überweisung, nicht übertragbarer Bankscheck und Ähnliches). Die Bargeldgrenzen ändern sich im Lauf der Zeit; mit Stand März 2026 nennen mehrere Referenzquellen eine allgemeine Grenze von €5.000. Bei einem Immobilienkauf ist Bargeld ohnehin kein gangbarer Weg: Nachvollziehbare Instrumente sind der Standard.

Eine häufige Frage ist, ob das angenommene Kaufangebot genügt, um die Transaktion gegenüber der Bank zu rechtfertigen. Für manche Schritte kann es ausreichen, garantiert ist das aber nicht. Der Grund ist struktureller Natur: Die Sorgfaltspflichten verlangen von den Banken, Zweck und wirtschaftliche Kohärenz des Geschäfts zu verstehen; bei hohen Beträgen mit grenzüberschreitenden Elementen (gebietsfremder Käufer, Gelder aus dem Ausland) kann die Bank weitere Unterlagen verlangen, etwa den registrierten preliminare, die notarielle Urkunde, Rechnungen oder Nachweise zur Herkunft der Mittel. Diese Variabilität folgt aus dem risikobasierten Ansatz der bankaufsichtlichen Geldwäschevorschriften.

Kaufsteuern und -kosten bei einer Immobilie über €1.000.000

Zwei wirklich entscheidende Fälle sind zu unterscheiden: Kauf von einer Privatperson und Kauf von einem Unternehmen mit mehrwertsteuerpflichtigem Verkauf. Die Steuern unterscheiden sich erheblich, und bei €1.000.000 ist die prozentuale Wirkung sehr groß.

Zweitwohnung ohne „prima casa“-Vergünstigungen: der Grundrahmen

Die Agenzia delle Entrate fasst ausdrücklich zusammen, dass ohne „prima casa“-Vergünstigungen (Erstwohnsitz) gilt:

• —Ist der Verkäufer eine Privatperson (oder ein Unternehmen mit mehrwertsteuerbefreitem Verkauf), beträgt die imposta di registro (Registersteuer) 9% (mit einem Minimum von €1.000), Hypothekar- und Katastersteuer betragen €50 + €50;
• —ist der Verkäufer ein Unternehmen mit mehrwertsteuerpflichtigem Verkauf, beträgt die Mehrwertsteuer 10% (bzw. 22% für Immobilien der Katasterkategorien A/1, A/8, A/9), Register-, Hypothekar- und Katastersteuer betragen €200 + €200 + €200.

Kurz gefasst: Für eine „nicht luxuriöse“ Zweitwohnung vom Unternehmen mit Mehrwertsteuer ist der typische Satz 10%, während 22% die „Luxus“-Kategorien (A/1, A/8, A/9) in der Zusammenfassung der Behörde betrifft.

Ein Zahlenbeispiel über €1.000.000

Das folgende Beispiel dient dazu, Größenordnungen zu verankern. Es ersetzt keine Berechnung auf Basis der rendita catastale (Katasterertrag der Immobilie) und der kommunalen Beschlüsse, macht aber die Proportionen verständlich.

Szenario A: Kauf vom Unternehmen mit Mehrwertsteuer (Zweitwohnung außerhalb von A/1, A/8, A/9). Mehrwertsteuer von 10% auf €1.000.000 = €100.000. Fixe Steuern: Registersteuer €200 + Hypothekarsteuer €200 + Katastersteuer €200 = €600, gemäß der Zusammenfassung der Agenzia delle Entrate.

Szenario B: Kauf von einer Privatperson (oder von einem Unternehmen mit steuerbefreitem Verkauf). Registersteuer von 9% auf die Bemessungsgrundlage (mit einem Minimum von €1.000), plus €50 Hypothekar- und €50 Katastersteuer. Heikel ist die Bemessungsgrundlage: Oft (aber nicht immer) kann die Besteuerung bei Wohnimmobilienverkäufen zwischen Privatpersonen am Katasterwert statt am Kaufpreis ansetzen — der Mechanismus ist als prezzo-valore („Preis-Wert“-Regel) bekannt, sofern anwendbar. Solange die rendita catastale nicht vorliegt, ist zu beachten: Die 9% Registersteuer gelten nicht automatisch auf den Kaufpreis von einer Million; sie werden auf die gesetzlich vorgesehene Bemessungsgrundlage und/oder die prezzo-valore-Option berechnet, sofern nutzbar, und lassen sich erst nach Einsicht in Katasterertrag und Katasterdaten schätzen.

Als grobe Spanne (ohne Koeffizienten zu erfinden): Läge die Bemessungsgrundlage etwa bei €400.000, betrüge die Registersteuer rund €36.000; bei €600.000 rund €54.000, zuzüglich €100 Hypothekar- und Katastersteuern (50+50). Die Größenordnung liegt damit oft bei einigen Zehntausend Euro, gegenüber €100.000 (oder mehr) Mehrwertsteuer beim mehrwertsteuerpflichtigen Kauf.

Die nicht-steuerlichen Kosten

Maklerprovision. Bei einer Provision von 4% plus Mehrwertsteuer auf €1.000.000 ergeben sich €40.000 + Mehrwertsteuer (üblicherweise 22%), also €48.800 insgesamt. Der Prozentsatz ist nicht gesetzlich festgelegt: Er ist vertraglich und marktüblich (variiert nach Lage und Leistung), kann im Budget aber als durch Auftrag bzw. Vereinbarung mit der Agentur fixierter Wert behandelt werden.

Notar. Einen für alle gleichen Betrag gibt es nicht: Er hängt von Preis, Komplexität, Finanzierung, Zahl der Formalitäten und Dringlichkeit ab. Fest steht: Es braucht einen schriftlichen Kostenvoranschlag des gewählten Notars, und diese Kosten sind fester Bestandteil des Finanzplans.

Übersetzungen, Dolmetscher, Vollmacht. Versteht der Käufer nicht vollständig Italienisch, kann in der notariellen Praxis ein Dolmetscher oder eine Vollmacht nötig sein: keine Steuer, aber ein Kosten- und Zeitfaktor, den man einplanen sollte — besonders bei Unterzeichnung aus dem Ausland.

Finanzierung für Ausländer bei einer Zweitwohnung: Machbarkeit, Unterlagen und Kosten

Ist ein Hypothekendarlehen an einen Ausländer für eine Zweitwohnung machbar?

Ja: Es ist nicht verboten, aber typischerweise eine selektivere Operation als ein „prima casa“-Darlehen an einen Gebietsansässigen. Konkret zählen:

• —AML/KYC-Profil und steuerlicher Wohnsitz;
• —Herkunft der Einkünfte (Anstellung, Unternehmertum, Rente und so weiter);
• —Währung und Herkunftsland;
• —Qualität der Immobilie (Wiederverkäuflichkeit, Bindungen, Eigentümergemeinschaft);
• —gewünschter Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV).

Die Banken verfolgen nicht alle dieselbe Politik und veröffentlichen nicht immer einheitliche Kriterien: Es empfiehlt sich eine Vorprüfung und der Vergleich mehrerer Institute.

Die üblicherweise verlangten Unterlagen

Für Ausländer bzw. Gebietsfremde umfasst die verlangte Dokumentation in der Praxis meist (mit Unterschieden je nach Bank):

• —Ausweisdokument (Reisepass oder EU-Personalausweis) und codice fiscale;
• —Nachweis des Wohnsitzes im Ausland und Erklärung zum steuerlichen Wohnsitz;
• —Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, ausländische Steuererklärungen, Bilanzen bei Unternehmern), oft mit Übersetzung;
• —Unterlagen zur Immobilie und zur Transaktion (Angebot, preliminare, Entwurf des rogito), um den Kreditantrag im Rahmen der Geldwäschepflichten mit dem Geschäft zu verknüpfen;
• —bei Nicht-EU-Bürgern oft auch Unterlagen zum Aufenthaltstitel oder weitere Voraussetzungen je nach Fall (nicht immer, aber häufig).

Die Kosten eines Darlehens: was fix ist und was sich ändert

Die Kosten eines Hypothekendarlehens in Italien haben eine recht stabile Struktur, aber Zahlenwerte, die stark von den aktuellen Zinsen und vom Profil des Antragstellers abhängen.

Der steuerlich klarste — und oft unterschätzte — Posten bei einer Zweitwohnung ist die imposta sostitutiva (Ersatzsteuer) auf das Darlehen, die zwischen Erstwohnsitz und anderen Fällen unterscheidet: In der Verbraucherinformation (Banca d’Italia) wird sie mit 0,25% (Erstwohnsitz) bzw. 2% (andere Fälle, typischerweise die Zweitwohnung) angegeben. Der konkrete Satz ist in jedem Fall auf dem Informationsblatt des Darlehens und anhand der Einstufung der Immobilie im Einzelfall zu prüfen.

Hinzu kommen:

• —Bearbeitungsgebühren der Bank (variabel);
• —technisches Gutachten;
• —Notarkosten im Zusammenhang mit der Hypothek (wenn das Darlehen zusammen mit dem rogito beurkundet wird);
• —verlangte Versicherungen (Feuer und Explosion fast immer; weitere freiwillig oder von der Bank verlangt).

Beispiel: Haus €1.000.000, Eigenkapital €700.000, Darlehen €300.000

Arbeitshypothese: Darlehen über €300.000 (30% des Kaufpreises), Laufzeit 20 Jahre, Festzins 3,5% pro Jahr — nur um eine Größenordnung zu bilden: Der tatsächliche Zins hängt vom Markt des jeweiligen Zeitpunkts ab.

• —indikative Monatsrate: rund €1.740;
• —indikative Gesamtzinsen über 20 Jahre: rund €117.571.

Diese Zahlen reagieren empfindlich auf Zins und Laufzeit, zeigen aber: Die finanzierten 30% sind kein Detail, sondern ein mehrjähriger Kostenfaktor.

Steuerlich betrüge allein die imposta sostitutiva von 2% auf €300.000 (sofern als „Zweitwohnung“ anwendbar) €6.000, zuzüglich Bank- und Notarkosten.

Nach dem rogito: Kommunalabgaben und Verwaltung in Lignano

In Lignano zahlt man nicht IMU, sondern ILIA (Friaul-Julisch Venetien)

Das ist ein spezifischer und sehr wichtiger Punkt für Lignano, das in Friaul-Julisch Venetien liegt.

Seit dem 1. Januar 2023 ist in der Region Friaul-Julisch Venetien die nationale IMU durch die ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma, die eigenständige lokale Immobiliensteuer der Region) ersetzt, eingeführt durch das Regionalgesetz L.R. 17/2022.

Die Gemeinde Lignano (Gemeindecode E584) hat ihre ILIA-Sätze beschlossen; für das Jahr 2024 gelten unter anderem:

• —„Luxus“-Hauptwohnsitz (A/1, A/8, A/9): Satz 0,40% mit einem Abzug von €200;
• —erstes Wohngebäude, das nicht Hauptwohnsitz ist: Satz 0,91%;
• —weitere Wohngebäude über das „erste“ hinaus: 0,91%.

Ab 2025 kommt jedoch ein neues regionales Element hinzu: Für die erste „Zweitwohnung“ (ILIA-Kategorie „erstes Wohngebäude“) gibt die Region an, dass der von den Gemeinden anwendbare Höchstsatz auf 0,70% gesenkt wurde. Die praktische Konsequenz für alle, die eine einzige Zweitwohnung in Lignano kaufen: den ILIA-Satz des laufenden Jahres prüfen und das Verfahren klären, um den korrekten Satz zu erhalten — insbesondere, ob es einen Mechanismus zur „Wahl“ des Gebäudes gibt, wenn man mehrere besitzt.

Wie hoch kann die jährliche ILIA bei einer Immobilie über €1.000.000 sein?

Hier braucht es Genauigkeit: Die ILIA wird — wie die IMU — nicht auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf die um 5% aufgewertete rendita catastale, multipliziert mit Katasterkoeffizienten; darauf wird der Gemeindesatz angewendet. Das Wirtschafts- und Finanzministerium (MEF) erläutert den Grundmechanismus der Bemessungsgrundlage (rendita × 1,05 × Multiplikator, mit Multiplikatoren je Kategorie).

Eine vorsichtige Schätzung baut man als Spanne auf, gestützt auf plausible Katastererträge für eine Wohnung gehobener Lage in einem Badeort — wohl wissend, dass der tatsächliche Wert in der visura catastale (amtlicher Katasterauszug) nachzulesen ist.

Illustratives Beispiel (ersetzt nicht die visura):

• —rendita €2.000 → Bemessungsgrundlage = 2.000 × 1,05 × 160 = €336.000 → ILIA zu 0,70% ≈ €2.352 pro Jahr; zu 0,91% ≈ €3.058 pro Jahr;
• —rendita €4.000 → Bemessungsgrundlage = 4.000 × 1,05 × 160 = €672.000 → ILIA zu 0,70% ≈ €4.704 pro Jahr; zu 0,91% ≈ €6.115 pro Jahr.

Bei hochwertigen Immobilien können Kaufpreis und rendita stark auseinanderliegen: Ohne die rendita wäre jede einzelne Zahl willkürlich.

ILIA aus dem Ausland bezahlen

Lignano stellt eigene Anleitungen bereit: Ist das Formular F24 nicht nutzbar, können ILIA-Zahlungen aus dem Ausland per Überweisung erfolgen, mit Vorgaben zu Verwendungszweck und Abgabencodes. Für alle, die nicht in Italien ansässig sind, ist das ein wesentlicher praktischer Punkt.

TARI und weitere laufende Kosten

TARI (Abfallgebühr). Das MEF stellt klar, dass die TARI von demjenigen geschuldet wird, der die Räumlichkeiten „besitzt oder innehat“, also im Regelfall vom Nutzer; ist die Nutzung jedoch kurz (nicht länger als sechs Monate), bleibt die Abgabe beim Eigentümer (Eigentümer, Nießbraucher und Ähnliche). Bei Ferien-Nutzung oder Kurzzeitvermietung ist das entscheidend.

Imposta di soggiorno (Kurtaxe). In Lignano gibt es eine kommunale Verwaltung der Kurtaxe, wie in Tourismusgemeinden üblich, mit Einzugs- und Abrechnungspflichten für Betriebe und Verwalter; die Gemeinde führt sie unter den vom zuständigen Amt verwalteten Abgaben. Verwaltet eine Agentur die Vermietung, wird dieser Posten operativ: wer einzieht, wer abführt, wer abrechnet.

Eigentümergemeinschaft, Nebenkosten, Versicherung. Keine Steuern, aber Posten im Jahresbudget. Bei einer Zweitwohnung in Lignano sind üblich:

• —Gemeinschaftskosten (laufend, plus etwaige beschlossene Sonderumlagen);
• —Nebenkosten und Instandhaltung;
• —Versicherung (mindestens Haftpflicht und Feuer).

Braucht es einen italienischen commercialista, auch ohne Vermietung?

Wer in Italien kein Einkommen erzielt (reine Eigennutzung) und ILIA, TARI und Nebenkosten regelmäßig zahlt, braucht oft keinen festen commercialista (italienischer Steuerberater); nützlich sein kann er dennoch für:

• —die Abwicklung von F24-Zahlungen oder Überweisungen aus dem Ausland;
• —die Prüfung der korrekten Anwendung von Sätzen und Vergünstigungen;
• —etwaige Mitteilungen oder Erklärungen im Zusammenhang mit der ILIA.

Wer die Immobilie hingegen vermietet, braucht deutlich eher eine steuerliche Betreuung in Italien (siehe nächster Abschnitt), denn dann kommen Quellensteuern, Steuererklärungen, touristische Pflichten und Doppelbesteuerungsabkommen ins Spiel.

Die Immobilie vermieten: Mietverträge, cedolare secca, CIN und Doppelbesteuerung

Es lohnt sich, zwei Welten zu unterscheiden:

• —die „klassische“ Wohnraummiete (4+4, 3+2, Übergangsverträge);
• —Kurzzeitvermietungen zu touristischen Zwecken (typischerweise bis 30 Tage, oft über Vermittler und Portale).

Das italienische Steuerregime und die cedolare secca

Die cedolare secca (pauschale Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen) ist ein optionales Regime, geregelt in Art. 3 des D.Lgs. 23/2011. Die Rechtsgrundlagen und die Hinweise der Finanzbehörde nennen den Satz von 21% und die Ersatzlogik (als Alternative zur Einkommensteuer IRPEF), mit den zugehörigen Zahlungsregeln.

Für Kurzzeitvermietungen gilt Art. 4 des D.L. 50/2017, der in der geltenden Fassung die cedolare secca mit den Kurzzeitvermietungen verknüpft und für die Option einen Satz von 26% vorsieht, reduziert auf 21% für Einkünfte aus Verträgen über eine vom Steuerpflichtigen in der Erklärung benannte Immobilieneinheit (praktisch die „erste“ Einheit).

Wer die Immobilie einer Agentur zur Verwaltung überlässt, fragt sich oft, wer sostituto d’imposta (Abzugsverpflichteter für die Quellensteuer) ist. Sind bei Kurzzeitvermietungen Vermittler oder Portale beteiligt, sieht die Regelung (Art. 4 des D.L. 50/2017) Pflichten zur Datenübermittlung und steuerlichen Abwicklung vor. In der Praxis: Zieht die Agentur die Miete ein und leitet sie weiter, übernimmt sie oft auch die damit verbundenen Pflichten (Mitteilungen und Quellensteuern) und stellt dem Vermieter die steuerlichen Unterlagen aus; die italienische Steuererklärung des Vermieters kann anschließend nötig sein, um den Zyklus korrekt abzuschließen — vor allem, wenn die Quellensteuer eine Vorauszahlung und keine endgültige Steuer ist, je nach konkretem Fall.

Das Bild ändert sich je nach:

• —Vertragstyp (Kurz- oder Langzeitvermietung);
• —Art des Einzugs (direkt oder über Vermittler);
• —steuerlichem Wohnsitz des Vermieters;
• —Option für die cedolare secca.

Konkret: Wer über Agentur oder Portal vermietet, sollte wissen, dass der Vermittler steuerliche Pflichten haben kann (Quellensteuern und Mitteilungen) und dass ein gebietsfremder Eigentümer unter Umständen eine Erklärung in Italien abgeben oder prüfen muss, ob die Quellensteuer die Steuerschuld abgilt. Das sollte vor dem Start geklärt werden.

Touristische Pflichten: CIN, BDSR und Pflichten in den Anzeigen

Bei touristischer Vermietung und Kurzzeitvermietung genügt es heute nicht mehr, Steuern zu zahlen: Es gibt auch Identifikations- und Compliance-Pflichten für die Anzeigen.

Der CIN (Codice Identificativo Nazionale, nationaler Identifikationscode) und die BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive, nationale Datenbank der Beherbergungsbetriebe) werden vom Tourismusministerium verwaltet, das die BDSR als nationale Datenbank beschreibt, ebenso wie das Verfahren zum Erhalt des CIN.

Die primäre Rechtsgrundlage zum CIN ist Art. 13-ter des D.L. 145/2023, auf den auch die Praxishinweise der Finanzbehörde verweisen. Das Amtsblatt (Gazzetta Ufficiale) hält unter anderem fest:

• —Vermittler und Portale sind verpflichtet, den CIN in den Anzeigen anzugeben;
• —verwiesen wird auch auf Pflichten zur öffentlichen Sicherheit (Art. 109 TULPS) und auf die regionalen und provinziellen Vorschriften des Sektors;
• —für Betriebe und Einheiten ohne CIN sind Geldstrafen vorgesehen.

Für Friaul-Julisch Venetien gibt eine regionale Tourismusseite an, dass der CIN seit dem 1. Januar 2025 verpflichtend ist.

Ein typischer Fall: Ein österreichischer Käufer kauft und überlässt die Immobilie einer Agentur in Lignano zur Verwaltung. Bei einer Komplettverwaltung übernimmt oder koordiniert die lokale Agentur oft mindestens:

• —die korrekte Angabe und Eintragung der Codes in den Anzeigen (CIN und, wo anwendbar, regionale Codes);
• —die Informationsflüsse (Gäste, vorgesehene Meldungen);
• —Einzug und Abrechnung der imposta di soggiorno, sofern in der Gemeinde geschuldet, wie es typischerweise der Fall ist.

Doppelbesteuerung Italien–Österreich: zahlt man zweimal?

Für einen in Österreich steueransässigen Eigentümer mit Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Italien lautet die Abkommensregel normalerweise: Italien darf die Immobilieneinkünfte besteuern, weil die Quelle in Italien liegt, und Österreich darf als Ansässigkeitsstaat das Welteinkommen besteuern, muss aber einen Mechanismus zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gewähren — in der Regel die Steueranrechnung oder gleichwertige Methoden nach dem Abkommenstext.

Zum Abkommen Italien–Österreich:

• —die Gazzetta Ufficiale veröffentlicht das Abkommen (den rechtlichen Rahmen);
• —FiscoOggi (Fachorgan der Agenzia delle Entrate) verweist auf die Logik der Steueranrechnung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung in Fällen Italien–Österreich (in einem spezifischen Kontext, aber das Prinzip ist dasselbe).

Praktisch heißt das: Man zahlt nicht im vollen Sinn zweimal auf dasselbe Einkommen, sondern sehr oft in Italien — und erklärt zusätzlich in Österreich, unter Nutzung des Mechanismus zur Beseitigung der Doppelbesteuerung. Das Detail (Anrechnung oder Befreiung mit Progressionsvorbehalt) ist am Abkommen und an den auf den einzelnen Steuerpflichtigen anwendbaren österreichischen Regeln zu prüfen.

Wiederverkauf: Veräußerungsgewinne, Exit-Kosten und Kauf über eine Gesellschaft

Wiederverkauf als Privatperson

Die bekannteste italienische Regel: Die plusvalenza (Veräußerungsgewinn) beim Immobilienverkauf kann steuerpflichtig sein, wenn der Verkauf innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgt (Grundfall „innerhalb von 5 Jahren“, mit Ausnahmen). Die Agenzia delle Entrate fasst die Besteuerung von Immobilien-Veräußerungsgewinnen für entgeltliche Verkäufe von Immobilien zusammen, die vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft, gebaut oder erhalten wurden.

Mit Blick auf den Wiederverkauf gehören ins Exit-Budget:

• —die Maklerprovision auf Verkäuferseite, oft niedriger als auf Käuferseite (1–2% ist eine übliche Spanne, abhängig von der Vereinbarung);
• —Notarkosten und Gebühren für die Löschung von Bindungen und Hypotheken, falls vorhanden;
• —etwaige Kosten für Regularisierungen oder vom Markt verlangte technische Unterlagen, auch wenn nicht steuerlicher Natur;
• —die Rückführung der Mittel: Bankseitig können erneut Geldwäscheprüfungen zu Herkunft und Kohärenz der Zahlungsströme anstehen (Verkauf, rogito, Eingänge).

Kauf oder Verkauf über eine Gesellschaft: warum in der Praxis fast nie

Der Kauf einer Zweitwohnung über eine Gesellschaft ist möglich, aber oft ineffizient, wenn das Ziel Urlaub, Eigennutzung und gelegentliche Vermietung ist.

Die typischen Gründe sind die folgenden.

Keine cedolare secca. Die cedolare secca ist ein an die IRPEF gekoppeltes Ersatzregime für Vermietungen durch Privatpersonen; Gesellschaften fallen in die Logik des Unternehmenseinkommens und der Unternehmenssteuern (IRES und IRAP), mit Buchführung, Bilanzen, Erklärungen und Abzugsregeln.

Strukturelle Besteuerung des Veräußerungsgewinns und Buchführung. Eine Gesellschaft aktiviert die Immobilie im Vermögen, und ihr Verkauf erzeugt Bestandteile des Unternehmenseinkommens; die Steuerplanung unterscheidet sich völlig vom Horizont der Privatperson, bei der der Gewinn über bestimmte Fälle hinaus sogar steuerfrei sein kann.

IRES-Satz und mögliche Ausnahmen. Der ordentliche IRES-Satz liegt historisch bei 24% (Art. 77 des TUIR, des italienischen Einkommensteuergesetzes); in speziellen Konstellationen kann es Zuschläge oder Sonderregime geben, die für die meisten Zweitwohnungskäufe nicht relevant sind. Das ist einer der Gründe, warum die Gesellschaft in der Zweitwohnungs-Praxis wenig genutzt wird: Compliance- und Planungsaufwand stehen typischerweise außer Verhältnis zum Nutzen.

Umqualifizierungsrisiken und grenzüberschreitende Aspekte. Ist die Gesellschaft ausländisch und vermietet in Italien, kommen Fragen des internationalen Steuerrechts ins Spiel (Betriebsstätte, Quellensteuern, Mehrwertsteuer auf Nebenleistungen), und professionelle Begleitung wird praktisch unverzichtbar.

Die operative Zusammenfassung

Für ausländische Käufer einer Zweitwohnung in Lignano über €1.000.000 sind dies die wirklich entscheidenden Punkte vor der Unterschrift:

• —den Verkäufer korrekt einordnen (Privatperson oder Unternehmen), denn die Steuerlast ändert sich (Registersteuer 9% oder Mehrwertsteuer 10% mit fixen Steuern), wie von der Agenzia delle Entrate zusammengefasst;
• —den codice fiscale beschaffen und von Anfang an die geldwäscherechtliche und bankseitige Handhabung der Mittelherkunft und der vorzulegenden Unterlagen aufsetzen (Angebot, preliminare, rogito);
• —daran denken, dass die lokale Substanzsteuer in Lignano die ILIA ist (nicht die IMU), mit Gemeindesätzen und regionalen Neuerungen zur ersten „Zweitwohnung“ (höchstens 0,70% ab 2025), bei Bedarf auch aus dem Ausland per Überweisung zahlbar;
• —bei geplanter Vermietung vorab planen: Regime (kurz oder lang), cedolare secca, Quellensteuern und Vermittler, CIN/BDSR und Kurtaxe, plus Abstimmung mit der Steuererklärung im Ansässigkeitsstaat (etwa Österreich) zur Vermeidung der Doppelbesteuerung;
• —schon heute den Exit-Pfad (Wiederverkauf) aufsetzen und verstehen, wann die steuerpflichtige plusvalenza greift und welche Nebenkosten anfallen.