Nel 2026 un proprietario privato può affittare un appartamento a Lignano Sabbiadoro per soggiorni fino a 30 giorni senza aprire un'impresa, purché gli appartamenti affittati così non siano più di due. Ogni alloggio deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), esposto fuori dallo stabile e indicato in ogni annuncio; ogni ospite va comunicato alla Questura entro 24 ore dall'arrivo; dal 1° maggio al 30 settembre il Comune applica un'imposta di soggiorno di 1,00 € a persona per notte, per un massimo di 10 notti consecutive; e il canone è tassato al 21% per un appartamento e al 26% per il secondo.
In breve
- Locazione breve: contratto di locazione abitativa fino a 30 giorni stipulato da una persona fisica (art. 4, D.L. 50/2017). Dal terzo appartamento affittato così, la legge presume un'attività d'impresa.
- CIN: obbligatorio dal 1° gennaio 2025, si chiede online al Ministero del Turismo; affittare senza costa da 800 a 8.000 €.
- Sicurezza: rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti, e un estintore ogni 200 m² di pavimento, almeno uno per piano.
- Ospiti: i dati vanno alla Questura con Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.
- Imposta di soggiorno 2026 a Lignano: 1,00 € a persona per notte, dal 1° maggio al 30 settembre, al massimo 10 notti; esenti i bambini sotto i 12 anni.
- Imposte sul reddito: cedolare secca al 21% sull'appartamento scelto e al 26% sul secondo; l'agenzia o il portale italiano che incassa il canone trattiene il 21% a titolo d'acconto.
Locazione o struttura ricettiva: cosa dice il nuovo codice regionale
A dicembre 2025 il Friuli Venezia Giulia ha riscritto la sua legge sul turismo: la L.R. 17/2025, il «Codice regionale del commercio e del turismo», è stata pubblicata il 15 dicembre 2025 e ha abrogato il vecchio articolo sulle locazioni turistiche (art. 47-bis della L.R. 21/2016). Il suo articolo 101 è breve e netto. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono locazioni, regolate dal Codice civile e dalla legge 431/1998; alle locazioni brevi resta il regime fiscale nazionale dell'art. 4 del D.L. 50/2017.
Resta un'attività ricettiva l'«unità abitativa ammobiliata a uso turistico» dell'articolo 99: locali arredati con cucina autonoma, locati nel corso di una o più stagioni con contratti fino a cinque mesi consecutivi, senza somministrazione di alimenti. La circolare interpretativa della Regione del 30 giugno 2026 traccia il confine per i proprietari. Il locatore privato resta un locatore, ma deve rispettare tutti gli adempimenti — CIN, comunicazione degli alloggiati, obblighi fiscali e statistici — e se la gestione la svolge un terzo in modo professionale e organizzato, l'eventuale natura d'impresa va valutata caso per caso.
Prima della prima prenotazione: il CIN
Il CIN (codice identificativo nazionale) lo assegna il Ministero del Turismo attraverso la sua banca dati nazionale, la BDSR, che rilascia i codici dal 1° settembre 2024; è obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Secondo la scheda informativa della Regione, il titolare o un delegato accede solo con SPID o CIE. Gli alloggi già registrati in WebTur, la piattaforma regionale in cui si comunicano le presenze turistiche, compaiono lì con i loro dati. La stessa scheda precisa che il CIN non prende il posto della «comunicazione obbligatoria» delle locazioni brevi o turistiche. A Lignano la pagina del Comune, aggiornata a luglio 2026, elenca ancora l'«apertura non imprenditoriale» di una locazione turistica fra le pratiche da presentare esclusivamente dal portale SUAP regionale, e la sua guida del 2024 indicava l'ordine: pratica SUAP, poi WebTur, poi CIN. Il nuovo codice quella pratica non la nomina più, ma finché la Regione non dice altro è l'ordine prudente.
- Rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio.
- Estintori portatili in posizione visibile e accessibile: uno ogni 200 m² di pavimento o frazione, con almeno uno per piano.
- Il CIN esposto all'esterno dello stabile.
- Il CIN in ogni annuncio, ovunque pubblicato: anche agenzie e portali devono indicarlo.
Le sanzioni le fissa l'art. 13-ter del D.L. 145/2023 e le applica il Comune tramite la polizia locale: da 800 a 8.000 € per chi affitta senza CIN; da 500 a 5.000 € per chi non lo espone, con la rimozione dell'annuncio; da 600 a 6.000 € per ogni dotazione di sicurezza mancante; da 2.000 a 10.000 € per chi affitta in forma d'impresa senza la SCIA presentata al SUAP del Comune.
A ogni arrivo: ospiti comunicati entro 24 ore
L'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) consente di dare alloggio solo a persone munite di un documento d'identità valido e impone di comunicarne le generalità alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, con mezzi informatici o telematici. Dal 2018 la legge chiarisce che l'obbligo vale anche per chi affitta con contratti di durata inferiore a 30 giorni (art. 19-bis, D.L. 113/2018). Il canale è Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato. L'identità si verifica de visu: con la sentenza 9101/2025 il Consiglio di Stato ha ritenuto insufficiente l'invio delle copie dei documenti con un codice di apertura automatica, mentre può bastare un riscontro in videocollegamento, in tempo reale, all'ingresso.
L'imposta di soggiorno a Lignano: 1 € a notte, al massimo 10 notti
La tabella 2026 del Comune applica l'imposta dal 1° maggio al 30 settembre, a persona e per notte, fino a un massimo di 10 pernottamenti consecutivi. Sono esenti i bambini fino al compimento del dodicesimo anno di età e le persone con disabilità, con un accompagnatore. Le locazioni turistiche private pagano quanto i B&B, contro 0,70 € nel 2025:
| Struttura (Lignano, tabella 2026) | A persona, per notte |
|---|---|
| Locazioni turistiche (codice 96) | 1,00 € |
| Bed and breakfast e affittacamere | 1,00 € |
| Alberghi 3 stelle | 1,40 € |
| Alberghi 5 stelle | 2,00 € |
| Campeggi 3 stelle | 0,70 € |
Il regolamento del Comune rende responsabile dell'imposta chi incassa il canone della locazione breve — il proprietario, un'agenzia o un portale — con diritto di rivalsa sugli ospiti. Questo soggetto si accredita al sistema informatico del Comune, dichiara ospiti, pernottamenti imponibili ed esenti entro il 15 del mese successivo (anche nei mesi senza ospiti), versa l'imposta entro lo stesso giorno e presenta la dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Secondo le FAQ del Comune, se un'agenzia gestisce l'appartamento su mandato, tutti questi adempimenti passano a lei. Un dettaglio dice quanto sia recente la riforma: la tabella 2026 classifica ancora le locazioni turistiche con l'art. 47-bis della legge regionale del 2016, abrogato a dicembre 2025, quindi categoria e tariffa vanno ricontrollate quando uscirà la tabella 2027.
Le imposte sul reddito: 21% su un appartamento, 26% sul secondo, impresa dal terzo
| Appartamenti in locazione breve nello stesso anno | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| 1 | Cedolare secca (facoltativa) o IRPEF ordinaria | 21% con la cedolare |
| 2 | Cedolare secca su entrambi | 21% sull'appartamento scelto in dichiarazione, 26% sull'altro |
| 3 o più | Attività d'impresa presunta (art. 2082 del Codice civile): SCIA al SUAP, reddito d'impresa | Tassazione ordinaria d'impresa: il regime delle locazioni brevi non si applica più |
Il limite di due appartamenti vale dal periodo d'imposta 2026; fino al 2025 era di quattro. Il 21% si applica a tutto ciò che paga l'ospite, comprese pulizie e biancheria a forfait. L'agenzia o il portale italiano che incassa il canone trattiene il 21% a titolo d'acconto e lo versa; il saldo si regola nella dichiarazione dei redditi. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano, con la stessa sostanza, agli articoli 207 e 208 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). Come trattano poi lo stesso reddito l'Austria o la Germania lo spiega la nostra guida all'acquisto a Lignano.
Un esempio con i conti
Esempio, con importi ipotetici e aliquote vere: un trilocale a Pineta, affittato direttamente dal proprietario per 8 settimane fra luglio e agosto, ogni settimana a due adulti con due figli di 9 e 14 anni, a 1.300 € a settimana pulizie comprese. La rendita catastale è di 700 € ed è l'unica seconda casa del proprietario in regione.
- Canoni: 8 × 1.300 € = 10.400 €.
- Cedolare secca al 21%: 10.400 € × 21% = 2.184 €.
- Imposta di soggiorno: 3 ospiti paganti (il bambino di 9 anni è esente) × 7 notti × 1,00 € = 21 € a settimana, 168 € in tutta l'estate, riscossi dagli ospiti per conto del Comune.
- ILIA, l'imposta regionale che sostituisce l'IMU: 700 € × 1,05 × 160 = 117.600 € di base imponibile; con l'aliquota dello 0,70% riservata alla «prima seconda casa», 823,20 € l'anno.
- Resta, prima di spese condominiali, utenze, personale delle pulizie e usura: 10.400 € − 2.184 € − 823,20 € = 7.392,80 €.
L'aliquota dello 0,70% dipende da un adempimento: indicare quell'alloggio come «prima seconda casa» sul portale ILIA della Regione, entro il 30 giugno successivo all'anno d'imposta. Senza la comunicazione l'aliquota è dello 0,91%, che sullo stesso appartamento vuol dire 1.070,16 €.
Dove passa il confine dei 30 giorni
I soggiorni di quattro, sei o otto settimane — le permanenze medie adatte agli appartamenti più grandi di Lignano — non sono più locazioni brevi una volta superati i 30 giorni. Sono locazioni ordinarie per finalità turistiche, regolate dal Codice civile, e il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate; l'unica esenzione riguarda i contratti con lo stesso inquilino che restano entro i 30 giorni complessivi l'anno. L'imposta di soggiorno, che conta al massimo 10 notti consecutive, pesa su di essi in proporzione meno.
Cosa fare prima del primo ospite
- Leggere il regolamento di condominio alla ricerca di clausole sulle locazioni, e conservarne una copia.
- Installare i rilevatori di gas e di monossido di carbonio e gli estintori, poi chiedere il CIN sulla BDSR con SPID o CIE.
- Presentare l'apertura della locazione dal portale SUAP regionale, come chiede ancora il Comune, e accreditarsi al sistema del Comune per l'imposta di soggiorno.
- Attivare l'utenza di Alloggiati Web prima del primo arrivo.
- Scegliere a quale appartamento applicare il 21% e, per l'ILIA, comunicare la «prima seconda casa» sul portale regionale.
Domande frequenti
Serve aprire un'impresa per affittare un appartamento a Lignano?
No, per uno o due appartamenti affittati per periodi fino a 30 giorni: è una locazione breve fra privati. Dal terzo appartamento affittato così nello stesso anno la legge presume un'attività d'impresa, che richiede la SCIA al SUAP del Comune ed è tassata come reddito d'impresa.
Quanto costa l'imposta di soggiorno a Lignano?
Nel 2026, 1,00 € a persona per notte per le locazioni turistiche private, dal 1° maggio al 30 settembre, fino a 10 notti consecutive. I bambini sotto i 12 anni sono esenti. Gli alberghi pagano fra 1,00 e 2,00 €, secondo le stelle.
Basta il CIN per cominciare ad affittare?
No. Il CIN identifica l'alloggio; la comunicazione degli ospiti alla Questura, l'imposta di soggiorno e le imposte sul reddito restano obblighi distinti. La scheda informativa della Regione aggiunge che il CIN non prende il posto della comunicazione obbligatoria della locazione.
Vivo in Austria: posso usare la cedolare al 21% sull'appartamento di Lignano?
La legge consente al proprietario di un'unità abitativa di optare per la cedolare secca e non pone requisiti di residenza; esclude la locazione svolta nell'esercizio di un'impresa o di una professione. Come l'Austria tratti poi lo stesso reddito dipende dalla convenzione contro le doppie imposizioni, spiegata nella nostra guida all'acquisto a Lignano.
Cosa questo articolo non dice
Descrive le regole; non è una consulenza fiscale o legale sul singolo caso, e l'ultima parola spetta al commercialista o al notaio. Non tratta le assicurazioni, né IVA e contributi previdenziali per chi affitta in forma d'impresa. Per la domanda, si legga perché Lignano premia i soggiorni più lunghi; per il nostro modo di affittare, la pagina Affitti.
Fonti
- L.R. Friuli Venezia Giulia 9 dicembre 2025, n. 17 – Codice regionale del commercio e del turismo (artt. 99, 101, 141, 145, 147) – Lexview
- Regione Friuli Venezia Giulia – Circolare interpretativa della L.R. 17/2025, prot. 5/CIRC del 30 giugno 2026 (PDF)
- Regione Friuli Venezia Giulia – Codice identificativo nazionale CIN
- Regione Friuli Venezia Giulia – Banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e CIN, scheda informativa (PDF)
- D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN, dotazioni di sicurezza, sanzioni) – Normattiva
- Ministero del Turismo – Banca dati strutture ricettive e CIN (BDSR)
- R.D. 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS), art. 109 – Normattiva
- D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, art. 19-bis – Normattiva
- Polizia di Stato – Alloggiati Web
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Tariffe imposta di soggiorno 2026 (PDF)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Tariffe imposta di soggiorno 2025 (D.G. n. 307 del 14 novembre 2024)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Regolamento per l'applicazione dell'imposta di soggiorno (artt. 3, 4, 5, 7)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Imposta di soggiorno, scheda del servizio
- Comune di Lignano Sabbiadoro – FAQ imposta di soggiorno (PDF)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Locazioni turistiche e affitti brevi per finalità non turistiche (procedimenti SUAP)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Il codice identificativo nazionale (CIN), presentazione del 24 ottobre 2024
- Consiglio di Stato, sez. III, sentenza n. 9101/2025 (identificazione degli ospiti, check-in da remoto)
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (locazioni brevi) – Normattiva
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 – Testo unico delle imposte sui redditi (artt. 203, 207, 208, 377) – Normattiva
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1, comma 17 – Normattiva
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026, con il limite di due appartamenti della legge di bilancio 2026)
- Agenzia delle Entrate – Guida «Locazioni brevi» (ottobre 2017, PDF)
- Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto di locazione
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (PDF)
Fonti lette e link verificati il 25 ottobre 2026.