Nel primo semestre 2026 l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (OMI) valuta un appartamento in stato normale sul fronte mare di Lignano Sabbiadoro fra 3.400 e 4.500 € al metro quadro, e sul fronte mare di Pineta e Riviera fra 2.750 e 3.400 €; dietro la prima linea, Pineta, Riviera e il resto di Sabbiadoro stanno fra 2.400 e 3.100 €. Gli intervalli di locazione dell'Agenzia danno rendimenti lordi fra il 5,5% e il 6,6% l'anno, prima di imposte, spese e mesi sfitti.
In breve
- Quattro zone OMI hanno valori residenziali: B1 (viale Centrale, via Sabbiadoro, via Mercato, Darsena), B2 (fronte mare di Sabbiadoro), C2 (fronte mare di Pineta e Riviera) e D2 (il resto di Pineta, Riviera e Sabbiadoro).
- L'intervallo più alto: B2, 3.400–4.500 € al m². Il più basso: D2, 2.400–3.100 € per gli appartamenti e 2.250–3.200 € per ville e villini.
- Gli affitti vanno da 11,8 a 23 € al m² al mese, anche qui più alti sul fronte di Sabbiadoro.
- Rendimento lordo ai valori centrali: 5,9% in B2, 6,3% in B1 e D2, 6,6% in C2, 5,5% per ville e villini in D2.
- Dimensione del mercato: 657 compravendite nel 2025 secondo il conteggio dell'Agenzia, l'1,7% in meno del 2024; Lignano da sola fa più di un terzo delle compravendite della sua area.
- I valori sono al m² di superficie lorda, muri compresi, e per lo stato «normale», il più frequente in ogni zona; l'Agenzia non pubblica per Lignano un intervallo per le case in stato ottimo.
Le zone e i loro valori
L'OMI divide ogni comune in zone omogenee e pubblica, ogni sei mesi, un valore minimo e uno massimo al metro quadro per ogni tipologia, in vendita e in affitto. Non sono i prezzi dei singoli rogiti ma intervalli di valore ordinario di mercato. A Lignano il primo semestre 2026 si legge così; la colonna del rendimento è un nostro calcolo, canone annuo diviso prezzo al centro di ciascun intervallo:
| Zona | Area (descrizione OMI) | Vendita, €/m² | Affitto, €/m² al mese | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1 | Centro: viale Centrale, via Sabbiadoro, via Mercato, Darsena | 2.600–3.400 | 13–18,5 | 6,3% |
| B2 | Fronte mare di Sabbiadoro | 3.400–4.500 | 16–23 | 5,9% |
| C2 | Fronte mare di Pineta e Riviera | 2.750–3.400 | 14–20 | 6,6% |
| D2 | Resto di Pineta, Riviera e Sabbiadoro | 2.400–3.100 | 11,8–16,9 | 6,3% |
| D2, ville e villini | Ville e villini, stessa zona | 2.250–3.200 | 10–15 | 5,5% |
| R1 | Resto del territorio comunale | Nessun valore residenziale | — | — |
Saltano all'occhio tre cose. Il fronte di Sabbiadoro costa fino a un terzo in più del fronte di Pineta e Riviera (4.500 € contro 3.400 al massimo dell'intervallo), mentre i suoi affitti sono più alti solo del 15% (23 € contro 20): per euro investito, è la prima linea di Pineta e Riviera a rendere di più. Il centro (B1) arriva allo stesso massimo del fronte mare di Pineta e Riviera, 3.400 €. E le ville in D2 valgono più o meno quanto gli appartamenti, ma si affittano a meno.
Come si sono mossi i valori
Dal secondo semestre 2025 al primo semestre 2026 l'Agenzia ha cambiato quattro cifre, tutte agli estremi degli intervalli: il massimo di B2 è salito da 4.400 a 4.500 € e quello di C2 da 3.300 a 3.400 €, mentre il massimo di B1 è sceso da 3.500 a 3.400 € e il minimo delle ville in D2 da 2.350 a 2.250 €. Nessun affitto è cambiato.
Su dieci anni la tendenza è più netta. Rielaborando i dati OMI, l'Ufficio di statistica della Regione ha rilevato che Lignano — il comune più turistico del Friuli Venezia Giulia, con un tasso di turisticità di 534 — ha le quotazioni più alte della regione, e che fra il primo semestre 2014 e il primo semestre 2024 i suoi valori medi delle abitazioni civili sono cambiati del +10,1% al minimo e del −1,4% al massimo, mentre gli affitti sono saliti del 21,8% e del 18,4%. Con gli affitti cresciuti di circa un quinto e i prezzi quasi fermi, il rapporto fra i due — il rendimento lordo — è migliorato.
Quante case passano di mano
L'Agenzia conta le compravendite residenziali in «numero di transazioni normalizzate» (NTN). Lignano ne ha registrate 657 nel 2025, contro 668 nel 2024 (−1,7%), mentre la provincia di Udine è cresciuta del 9,1% a 7.876 e la regione del 5,7% a 17.922. L'intensità del mercato (IMI), la quota dello stock abitativo compravenduta nell'anno, è stata del 2,41%. Ed è l'unico comune della regione con quotazioni medie fra due e cinque volte la media italiana.
Dal lordo al netto: un esempio con i conti
Esempio, con importi ipotetici e valori OMI: un appartamento di 70 m² (superficie lorda) sul fronte mare di Pineta, zona C2, comprato al centro dell'intervallo, 3.075 € al m² ovvero 215.250 €, e affittato con un contratto ordinario annuale al centro dell'intervallo di locazione, 17 € al m² al mese.
- Canone: 70 × 17 € × 12 = 14.280 € l'anno, un rendimento lordo del 6,6%.
- Cedolare secca, l'imposta sostitutiva facoltativa del 21% sui canoni: 2.998,80 €.
- ILIA, l'imposta immobiliare regionale, con una rendita catastale di 700 € all'aliquota agevolata dello 0,70% («prima seconda casa»): 823,20 €.
- Spese condominiali e assicurazione, ipotizzate: 1.500 €.
- Netto: 14.280 € − 2.998,80 € − 823,20 € − 1.500 € = 8.958 €, cioè il 4,2% del prezzo, prima di mesi sfitti, manutenzione e costi d'acquisto.
Se la locazione supera i sei mesi, la tassa sui rifiuti (TARI) passa all'inquilino. Un contratto a canone concordato secondo l'accordo territoriale di Lignano, rinnovato nel 2017, riduce l'ILIA al 75%, ma l'accordo fissa anche il canone.
Gli affitti per le vacanze sono un altro mercato
I canoni OMI descrivono le locazioni ordinarie tutto l'anno. Un appartamento di Lignano affittato a settimane rende in un altro modo — gran parte dell'incasso arriva in poche settimane d'estate — e segue regole e imposte delle locazioni brevi, spiegate in Affitti brevi a Lignano nel 2026.
Cosa fare con questi numeri
- Trovare l'indirizzo sulla mappa OMI dell'Agenzia (GEOPOI) o nel servizio di consultazione, e leggere l'ultimo semestre di quella zona.
- Convertire la superficie: i valori sono al m² di superficie lorda, muri compresi.
- Mettere il prezzo richiesto accanto all'intervallo: un prezzo sopra il massimo va giustificato, per esempio da un edificio nuovo, dalla prima linea, da una vista o da una grande terrazza.
- Verificare quanto sono state davvero pagate case simili nel servizio dei valori dichiarati dell'Agenzia, che mostra i prezzi dichiarati nei rogiti degli ultimi cinque anni e chiede l'accesso all'area riservata (SPID, credenziali dell'Agenzia o CNS).
- Per un rendimento, partire dal canone OMI e togliere imposte, ILIA, spese condominiali e periodi sfitti, come nell'esempio.
Domande frequenti
Quanto costa al metro quadro un appartamento a Lignano?
Nel primo semestre 2026 l'Agenzia delle Entrate valuta gli appartamenti in stato normale fra 2.400 e 4.500 € al m² di superficie lorda, secondo la zona: 3.400–4.500 € sul fronte mare di Sabbiadoro, 2.750–3.400 € sul fronte mare di Pineta e Riviera, 2.600–3.400 € in centro e 2.400–3.100 € nel resto della città.
Lignano Pineta costa più di Sabbiadoro?
Non nelle tabelle OMI. Il fronte mare di Pineta e Riviera (2.750–3.400 €) vale meno del fronte mare di Sabbiadoro (3.400–4.500 €), e l'interno di Pineta e Riviera sta nella zona D2 con il resto di Sabbiadoro. Singole vie e singoli edifici possono comunque spuntare premi che i valori di zona non mostrano.
Che rendimento da affitto ci si può aspettare a Lignano?
Sui valori OMI per le locazioni ordinarie, fra il 5,5% e il 6,6% lordo. Nell'esempio sopra, circa il 4,2% dopo cedolare, ILIA e spese condominiali, e prima di sfitti e manutenzione.
Cosa questi numeri non dicono
Gli intervalli OMI sono valori di zona per case in stato normale, non la stima di un appartamento preciso: piano, vista, terrazza, posto auto, qualità dell'edificio e classe energetica possono portare un prezzo ben fuori dall'intervallo, e ogni semestre viene pubblicato solo dopo la sua chiusura. È un'informazione, non una stima né un consiglio d'investimento. Per i prezzi richiesti e i micro-mercati dentro ogni zona si legga Lignano non è un solo mercato; per le case in vendita, Comprare.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B1 (Centrale: viale Centrale, via Sabbiadoro, via Mercato, Darsena)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B2 (Fronte mare Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona C2 (Fronte mare Pineta e fronte mare Riviera)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona D2 (Zona Pineta, zona Riviera, restante zona Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Banca dati delle quotazioni immobiliari, ricerca (anche 2° semestre 2025 e zona R1)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli-Venezia Giulia 2026 (dati 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli Venezia Giulia 2025 (dati 2024, PDF)
- Regione Friuli Venezia Giulia, Ufficio di statistica – Quotazioni immobiliari in FVG, elaborazione di dati OMI (aprile 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – GEOPOI, mappa delle zone OMI
- Agenzia delle Entrate, OMI – Consultazione valori immobiliari dichiarati (scheda aggiornata al 19 giugno 2026)
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (canone concordato, accordo territoriale del 27/09/2017; PDF)
- L. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 643 (TARI, detenzione fino a sei mesi) – Normattiva
Fonti lette e link verificati il 25 ottobre 2026.