Im ersten Halbjahr 2026 bewertet die Immobilienbeobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde Agenzia delle Entrate (OMI) eine Wohnung in normalem Zustand an der Strandfront von Lignano Sabbiadoro mit 3.400 bis 4.500 € pro Quadratmeter, an der Strandfront von Pineta und Riviera mit 2.750 bis 3.400 €; hinter der ersten Reihe liegen Pineta, Riviera und das übrige Sabbiadoro bei 2.400 bis 3.100 €. Aus den Mietspannen der Behörde ergeben sich Bruttorenditen von etwa 5,5 % bis 6,6 % im Jahr, vor Steuern, laufenden Kosten und Leerstand.
Kurz gefasst
- Vier OMI-Zonen haben Wohnwerte: B1 (Viale Centrale, Via Sabbiadoro, Via Mercato, Darsena), B2 (Strandfront Sabbiadoro), C2 (Strandfront Pineta und Riviera) und D2 (übriges Pineta, Riviera und Sabbiadoro).
- Höchste Spanne: B2, 3.400–4.500 € pro m². Niedrigste: D2, 2.400–3.100 € für Wohnungen und 2.250–3.200 € für Einzelhäuser.
- Die Mieten reichen von 11,8 bis 23 € pro m² im Monat, auch hier am höchsten an der Front von Sabbiadoro.
- Bruttorendite in der Mitte der Spannen: 5,9 % in B2, 6,3 % in B1 und D2, 6,6 % in C2, 5,5 % für Einzelhäuser in D2.
- Marktgröße: 657 Verkäufe 2025 nach Zählung der Behörde, 1,7 % weniger als 2024; Lignano allein stellt mehr als ein Drittel der Verkäufe seines Gebiets.
- Die Werte gelten pro m² Bruttofläche, Mauern eingeschlossen, und für den «normalen» Zustand, den häufigsten in jeder Zone; eine Spanne für Häuser in sehr gutem Zustand veröffentlicht die Behörde für Lignano nicht.
Die Zonen und ihre Werte
Die OMI teilt jede Gemeinde in homogene Zonen und veröffentlicht alle sechs Monate einen Mindest- und einen Höchstwert pro Quadratmeter für jeden Gebäudetyp, für Kauf und Miete. Es sind keine Preise einzelner Kaufverträge, sondern Spannen des gewöhnlichen Marktwerts. In Lignano liest sich das erste Halbjahr 2026 so; die Renditespalte ist unsere Rechnung, Jahresmiete geteilt durch Preis in der Mitte jeder Spanne:
| Zone | Gebiet (OMI-Beschreibung) | Kauf, €/m² | Miete, €/m² im Monat | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|
| B1 | Zentrum: Viale Centrale, Via Sabbiadoro, Via Mercato, Darsena | 2.600–3.400 | 13–18,5 | 6,3 % |
| B2 | Strandfront Sabbiadoro | 3.400–4.500 | 16–23 | 5,9 % |
| C2 | Strandfront Pineta und Riviera | 2.750–3.400 | 14–20 | 6,6 % |
| D2 | Übriges Pineta, Riviera und Sabbiadoro | 2.400–3.100 | 11,8–16,9 | 6,3 % |
| D2, Einzelhäuser | Ville e villini, dieselbe Zone | 2.250–3.200 | 10–15 | 5,5 % |
| R1 | Übriges Gemeindegebiet | Keine Wohnwerte | — | — |
Drei Dinge fallen auf. Die Front von Sabbiadoro kostet bis zu einem Drittel mehr als die Front von Pineta und Riviera (4.500 € gegenüber 3.400 am oberen Ende), ihre Mieten liegen aber nur 15 % höher (23 € gegenüber 20): Pro investiertem Euro bringt die erste Reihe von Pineta und Riviera die meiste Miete. Das Zentrum (B1) erreicht denselben Höchstwert wie die Strandfront von Pineta und Riviera, 3.400 €. Und Einzelhäuser in D2 sind ähnlich bewertet wie Wohnungen, werden aber günstiger vermietet.
Wie sich die Werte bewegt haben
Vom zweiten Halbjahr 2025 zum ersten Halbjahr 2026 änderte die Behörde vier Zahlen, alle an den Rändern der Spannen: Das obere Ende von B2 stieg von 4.400 auf 4.500 €, das von C2 von 3.300 auf 3.400 €, während das obere Ende von B1 von 3.500 auf 3.400 € sank und das untere der Einzelhäuser in D2 von 2.350 auf 2.250 €. Keine Miete änderte sich.
Über zehn Jahre ist der Trend deutlicher. Das Statistikamt der Region hat die OMI-Daten ausgewertet: Lignano, die touristischste Gemeinde Friaul-Julisch Venetiens mit einer Tourismusquote von 534, hat die höchsten Werte der Region, und zwischen dem ersten Halbjahr 2014 und dem ersten Halbjahr 2024 änderten sich seine Durchschnittswerte für Wohnungen um +10,1 % am unteren und −1,4 % am oberen Ende, während die Mieten um 21,8 % und 18,4 % stiegen. Mieten rund ein Fünftel höher, Preise fast unverändert: Das Verhältnis beider, die Bruttorendite, hat sich verbessert.
Wie viele Wohnungen den Besitzer wechseln
Die Behörde zählt Wohnungsverkäufe als «normalisierte Transaktionen» (NTN). Lignano verzeichnete im Jahr 2025 insgesamt 657, gegenüber 668 im Jahr 2024 (−1,7 %), während die Provinz Udine um 9,1 % auf 7.876 und die Region um 5,7 % auf 17.922 wuchs. Die Marktintensität (IMI), der im Jahr verkaufte Anteil des Wohnungsbestands, lag bei 2,41 %. Und es ist die einzige Gemeinde der Region, deren Durchschnittswerte zwischen dem Zwei- und dem Fünffachen des italienischen Mittels liegen.
Von brutto zu netto: ein Rechenbeispiel
Beispiel mit angenommenen Beträgen und OMI-Werten: eine Wohnung mit 70 m² Bruttofläche an der Strandfront von Pineta, Zone C2, gekauft in der Mitte der Spanne, 3.075 € pro m² oder 215.250 €, und mit einem gewöhnlichen Jahresmietvertrag in der Mitte der Mietspanne vermietet, 17 € pro m² im Monat.
- Miete: 70 × 17 € × 12 = 14.280 € im Jahr, eine Bruttorendite von 6,6 %.
- Cedolare secca, die wahlweise Pauschalsteuer von 21 % auf Mieten: 2.998,80 €.
- ILIA, die regionale Immobiliensteuer, bei einem Katasterertrag von 700 € und dem ermäßigten Satz von 0,70 % («prima seconda casa»): 823,20 €.
- Hausgeld und Versicherung, angenommen: 1.500 €.
- Netto: 14.280 € − 2.998,80 € − 823,20 € − 1.500 € = 8.958 €, also 4,2 % des Preises, vor Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten.
Läuft der Mietvertrag länger als sechs Monate, trägt der Mieter die Abfallsteuer (TARI). Ein Vertrag zum canone concordato nach Lignanos 2017 erneuertem Gebietsabkommen senkt die ILIA auf 75 %, doch das Abkommen legt auch die Miete fest.
Ferienvermietung ist ein anderer Markt
Die OMI-Mieten beschreiben gewöhnliche Ganzjahresmieten. Eine wochenweise vermietete Wohnung in Lignano verdient anders – der Großteil kommt in wenigen Sommerwochen – und folgt den Regeln und Steuern der Kurzzeitvermietung, erklärt in Kurzzeitvermietung in Lignano 2026.
Was man mit diesen Zahlen tut
- Die Adresse auf der OMI-Karte der Behörde (GEOPOI) oder im Abfragedienst suchen und das letzte Halbjahr dieser Zone lesen.
- Die Fläche umrechnen: Die Werte gelten pro m² Bruttofläche, Mauern eingeschlossen.
- Den verlangten Preis neben die Spanne legen: Ein Preis über dem Höchstwert braucht einen Grund, etwa einen Neubau, die erste Reihe, Ausblick oder eine große Terrasse.
- Im Dienst der erklärten Werte der Behörde prüfen, was vergleichbare Wohnungen wirklich gekostet haben: Er zeigt die in Kaufverträgen der letzten fünf Jahre erklärten Preise und verlangt einen Zugang zum geschützten Bereich (SPID, Zugangsdaten der Behörde oder CNS).
- Für eine Rendite von der OMI-Miete ausgehen und Steuer, ILIA, Hausgeld und Leerstand abziehen, wie im Beispiel.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Lignano pro Quadratmeter?
Im ersten Halbjahr 2026 bewertet die Agenzia delle Entrate Wohnungen in normalem Zustand mit 2.400 bis 4.500 € pro m² Bruttofläche, je nach Zone: 3.400–4.500 € an der Strandfront von Sabbiadoro, 2.750–3.400 € an der Front von Pineta und Riviera, 2.600–3.400 € im Zentrum und 2.400–3.100 € im übrigen Ort.
Ist Lignano Pineta teurer als Sabbiadoro?
Nicht in den OMI-Tabellen. Die Strandfront von Pineta und Riviera (2.750–3.400 €) liegt unter der von Sabbiadoro (3.400–4.500 €), und das Innere von Pineta und Riviera teilt sich die Zone D2 mit dem übrigen Sabbiadoro. Einzelne Straßen und Gebäude können dennoch Aufschläge erzielen, die Zonenwerte nicht zeigen.
Welche Mietrendite ist in Lignano zu erwarten?
Auf Basis der OMI-Werte für gewöhnliche Mietverträge etwa 5,5 % bis 6,6 % brutto. Im obigen Beispiel rund 4,2 % nach Pauschalsteuer, ILIA und Hausgeld, vor Leerstand und Instandhaltung.
Was diese Zahlen nicht sagen
OMI-Spannen sind Zonenwerte für Wohnungen in normalem Zustand, keine Bewertung einer bestimmten Wohnung: Stockwerk, Ausblick, Terrasse, Stellplatz, Bauqualität und Energieklasse können einen Preis weit aus der Spanne schieben, und jedes Halbjahr wird erst nach seinem Ende veröffentlicht. Das ist eine Information, keine Bewertung und keine Anlageberatung. Zu Angebotspreisen und den Mikromärkten in jeder Zone lesen Sie Lignano ist nicht ein Markt; Wohnungen zum Kauf unter Kaufen.
Quellen
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B1 (Centrale: viale Centrale, via Sabbiadoro, via Mercato, Darsena)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B2 (Fronte mare Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona C2 (Fronte mare Pineta e fronte mare Riviera)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona D2 (Zona Pineta, zona Riviera, restante zona Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Banca dati delle quotazioni immobiliari, ricerca (anche 2° semestre 2025 e zona R1)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli-Venezia Giulia 2026 (dati 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli Venezia Giulia 2025 (dati 2024, PDF)
- Regione Friuli Venezia Giulia, Ufficio di statistica – Quotazioni immobiliari in FVG, elaborazione di dati OMI (aprile 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – GEOPOI, mappa delle zone OMI
- Agenzia delle Entrate, OMI – Consultazione valori immobiliari dichiarati (scheda aggiornata al 19 giugno 2026)
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (canone concordato, accordo territoriale del 27/09/2017; PDF)
- L. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 643 (TARI, detenzione fino a sei mesi) – Normattiva
Quellen gelesen und Links geprüft am 25. Oktober 2026.