Affittare la seconda casa a Lignano per più di 30 giorni nel 2026: locazione turistica, contratto transitorio, canone concordato

Oltre i 30 giorni un affitto a Lignano non è più una locazione breve: è un contratto di locazione a tutti gli effetti, da registrare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, e porta con sé l'attestato di prestazione energetica. Per un proprietario privato le strade sono due. La locazione per finalità turistiche, per chi viene in vacanza anche per tutta l'estate, segue il Codice civile: durata e canone sono liberi. Il contratto transitorio, per chi viene a lavorare una stagione o ha un'altra esigenza temporanea documentata, dura fino a 18 mesi e segue le regole dell'accordo territoriale di Lignano. Sul canone si può scegliere la cedolare al 21%. Il 10% del canone concordato spetta nei comuni ad alta tensione abitativa, e Lignano non è fra questi, ma anche nei comuni dove dopo una calamità è stato deliberato lo stato d'emergenza negli anni dal 2009 al 2014: Lignano è nominata in due decreti del commissario delegato, del 2010 e del 2011, quindi qui il concordato paga il 10%. Il 5% annunciato dal governo il 28 ottobre 2026 per la legge di bilancio 2027 riguarda quello stesso 10%.

In breve

• —Fino a 30 giorni: locazione breve, con le sue regole (CIN, ospiti alla Questura, imposta di soggiorno, 21% o 26%). Oltre: un contratto di locazione da registrare entro 30 giorni.
• —Locazione turistica: per chi viene in vacanza, anche per settimane o mesi; durata e canone liberi, regole del Codice civile; il CIN serve anche qui.
• —Contratto transitorio: fino a 18 mesi, per un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino prevista dall'accordo territoriale e documentata; senza, diventa un 4+4.
• —Cedolare secca: 21% sul canone, al posto di IRPEF, registro e bollo. Il 10% del canone concordato vale nei comuni ad alta tensione abitativa, e Lignano non è fra questi, e nei comuni con lo stato d'emergenza per una calamità deliberato negli anni dal 2009 al 2014, se li nomina un atto del commissario delegato: Lignano è in due, quindi il 3+2 concordato paga il 10%; per il transitorio serve la conferma del commercialista.
• —Canone concordato a Lignano: conviene anche per l'ILIA, che si riduce al 75%, pure sui contratti transitori fatti secondo l'accordo territoriale del 27 settembre 2017.
• —Oltre sei mesi nello stesso anno la TARI la deve l'inquilino; con un inquilino di un Paese fuori dall'UE, la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore.

Due contratti per due inquilini diversi

La differenza non sta nella durata ma nel motivo per cui l'inquilino viene. La legge sulle locazioni abitative, la 431/1998, esclude dalle sue regole su durata e canone gli «alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche» (art. 1, c. 2): per quelli valgono gli articoli del Codice civile sulla locazione, come ripete il codice regionale del turismo del Friuli Venezia Giulia (L.R. 17/2025, art. 101). Chi invece viene a Lignano per lavorare una stagione, o per un'altra esigenza temporanea, ci abita: il contratto è abitativo e, se non vuole essere un 4+4 o un 3+2, dev'essere transitorio. Della domanda di Lignano per i soggiorni lunghi parliamo in questo articolo.

Il contratto transitorio ha regole precise. Dura al massimo 18 mesi; deve dichiarare l'esigenza di transitorietà del proprietario o dell'inquilino fra quelle elencate nell'accordo territoriale e, oltre i 30 giorni, provarla con documenti allegati; si scrive solo sul modello ministeriale. Se una di queste condizioni manca, il contratto è ricondotto alla durata di un 4+4 (D.M. 16 gennaio 2017, art. 2). Le parti possono farsi assistere dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini; se non lo fanno, per le agevolazioni serve l'attestazione di una delle organizzazioni che hanno firmato l'accordo.

L'accordo territoriale di Lignano

Lignano ha un accordo territoriale per le locazioni, rinnovato il 27 settembre 2017 secondo il decreto ministeriale di quell'anno: il Comune lo cita nella scheda dell'ILIA 2026. Gli accordi sono depositati in Comune dalle organizzazioni che li firmano (L. 431/1998, art. 2, c. 3); online non abbiamo trovato il testo con le fasce di canone, che si chiede lì o alle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Per i contratti transitori il decreto impone le fasce solo nei comuni con più di 10.000 abitanti, e Lignano ne aveva 6.901 a fine 2023 secondo l'ISTAT: se l'accordo di Lignano fissi comunque un canone anche per i transitori, che conta pure per la riduzione dell'ILIA, va verificato sul testo. Le fasce sono invece un tetto per il 3+2, il contratto concordato di almeno tre anni più due di proroga.

Le imposte: cedolare, registro, ILIA

Per un privato il canone di un contratto oltre i 30 giorni si tassa in uno di due modi. Con la cedolare secca al 21%, che sostituisce IRPEF e addizionali e anche l'imposta di registro e il bollo sul contratto (D.Lgs. 23/2011, art. 3), oppure con l'IRPEF ordinaria, pagando in più l'imposta di registro del 2% del canone annuo (almeno 67 € il primo anno) e 16 € di bollo ogni quattro facciate. L'aliquota ridotta del 10% spetta ai contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa: in Friuli Venezia Giulia l'elenco del CIPE (delibera 87/2003) comprende Basiliano, Cervignano del Friuli, Duino-Aurisina, Gorizia, Monfalcone, Muggia, Pordenone, Tavagnacco, Trieste e Udine, non Lignano. Spetta anche nei comuni per i quali fra il 28 maggio 2009 e il 27 maggio 2014 è stato deliberato lo stato d'emergenza dopo una calamità (D.L. 47/2014, art. 9, c. 2-bis; dal 2027 art. 205 del testo unico, D.Lgs. 117/2026); secondo l'Agenzia delle Entrate, il comune va indicato negli atti del commissario delegato (risposta n. 470/2019), e la regola copre anche i contratti firmati oggi (risposta n. 160/2023). Lignano è indicata due volte: nel decreto del commissario delegato n. 2/CD7/2010 del 26 febbraio 2010, per il maltempo dell'ultima decade di dicembre 2009 (stato d'emergenza del 22 gennaio 2010), e nel decreto n. 1/CD9/2011 del 12 gennaio 2011, per le piogge del 31 ottobre e 1° novembre 2010 (stato d'emergenza del 5 novembre 2010). Un 3+2 a canone concordato a Lignano ha quindi la cedolare al 10%: nel modello RLI si sceglie l'aliquota ridotta, e col contratto conviene tenere la copia dei due decreti (Bollettino ufficiale della Regione n. 11 del 17 marzo 2010 e n. 4 del 26 gennaio 2011). Per il contratto transitorio una risposta dell'Agenzia sui comuni colpiti da calamità non c'è: prima di applicare il 10% va confermato col commercialista. La riduzione del 30% della base del registro per il concordato vale invece solo nei comuni ad alta tensione abitativa, e a Lignano non c'è.

Il canone concordato a Lignano conta anche per l'ILIA. Per le abitazioni locate a canone concordato, 3+2 o transitorio secondo l'accordo, l'imposta si paga al 75%: con l'aliquota dello 0,91% (codice 5902), o dello 0,70% (codice 5901) se l'alloggio è anche la «prima seconda casa» comunicata alla Regione. La riduzione vale per l'abitazione, non per garage e cantine; il proprietario la dichiara l'anno dopo con il modello ILIA, allegando il contratto e, se non assistito, l'attestazione. ILIA e TARI dell'anno sono spiegate in quanto costa ogni anno una seconda casa.

La legge di bilancio 2027: il 5% annunciato e Lignano

Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027. Il comunicato dice che per gli affitti a canone concordato la cedolare scende dal 10% al 5%, e all'1% per i contratti con inquilini fino a 35 anni. Il testo deve ancora passare in Parlamento e, mentre scriviamo, non è pubblicato. Se la norma si limiterà ad abbassare l'aliquota che oggi è del 10%, è probabile che il 5% valga anche a Lignano: dal 2027 la regola dei comuni colpiti da calamità sta nell'art. 205 del nuovo testo unico, che rinvia proprio a quell'aliquota. Lo verificheremo sul testo approvato.

Gli altri obblighi oltre i 30 giorni

• —Registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente, anche online con il modello RLI; sono esenti solo i contratti che non superano 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino.
• —APE: nei contratti soggetti a registrazione va la clausola con cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni sull'attestato; senza, sanzione da 1.000 a 4.000 €, dimezzata se la locazione non supera i tre anni (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 3).
• —TARI: se l'inquilino tiene la casa per più di sei mesi nello stesso anno, la tassa la deve lui; fino a sei mesi resta al proprietario (regolamento TARI di Lignano, art. 3).
• —Inquilino di un Paese fuori dall'Unione europea: chi gli dà alloggio o gli cede il godimento di un immobile lo comunica per iscritto all'autorità locale di pubblica sicurezza entro 48 ore; la sanzione va da 500 a 3.500 € (D.Lgs. 286/1998, art. 7).
• —Locazione turistica: il CIN resta obbligatorio, come per le locazioni brevi (D.L. 145/2023, art. 13-ter). Il Comune chiede l'imposta di soggiorno anche qui, dal 1° maggio al 30 settembre e al massimo per 10 notti consecutive. Ma la base è fragile: dopo il 16 dicembre 2025 il testo regionale cita soltanto le strutture ricettive, e sopra i 30 giorni nemmeno la norma statale sugli affitti brevi la sostiene. Prima che arrivino gli ospiti, chiedete per iscritto all'ufficio tributi se è dovuta e chi deve riscuoterla.
• —Annunci: per le case usate meno di quattro mesi l'anno l'annuncio di locazione può non riportare la classe energetica; per le altre la riporta (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 8).

Un esempio con i conti

Esempio, con importi ipotetici e regole vere: un bilocale di 60 m² a Pineta, rendita catastale 600 €, è la «prima seconda casa» comunicata del proprietario. Da ottobre ad aprile resterebbe vuoto; il proprietario lo affitta per sette mesi a un professionista mandato a Lignano per un incarico temporaneo, con un contratto transitorio secondo l'accordo (se l'accordo prevede quell'esigenza e ammette quel canone), a 700 € al mese.

• —Canone: 7 × 700 € = 4.900 €.
• —Cedolare secca al 21%: 4.900 € × 21% = 1.029 €; niente imposta di registro né bollo.
• —ILIA con l'agevolazione del concordato, se il contratto concordato coprisse l'anno intero: 600 € × 1,05 × 160 = 100.800 € × 0,70% = 705,60 €, ridotta al 75%: 529,20 €; per periodi più brevi chiedete all'Ufficio tributi del Comune come si conta.
• —TARI: il contratto va da ottobre ad aprile, quindi in nessuno dei due anni solari supera i sei mesi: la TARI resta al proprietario.
• —Resta: 4.900 € − 1.029 € = 3.871 €, prima di utenze, spese condominiali e usura, in mesi in cui la casa altrimenti sarebbe vuota.
• —Se il commercialista conferma il 10% anche per il transitorio: 4.900 € × 10% = 490 € di cedolare, e restano 4.410 €.

Cosa fare prima del primo contratto

• —Decidere chi si cerca: turisti per settimane o mesi (locazione turistica, CIN) o inquilini con un'esigenza temporanea (contratto transitorio).
• —Per un transitorio, procurarsi l'accordo territoriale di Lignano e il modello ministeriale, e chiedere l'assistenza o l'attestazione di un'organizzazione firmataria.
• —Avere l'APE prima degli annunci e mettere la clausola nel contratto.
• —Registrare il contratto entro 30 giorni, scegliendo la cedolare nel modello RLI.
• —Se l'inquilino viene da un Paese fuori dall'UE, fare la comunicazione entro 48 ore.
• —L'anno dopo, dichiarare la riduzione ILIA del concordato con il modello ILIA, allegando il contratto.

Domande frequenti

Posso affittare a Lignano per tutta l'estate senza contratto transitorio?

Sì, a chi viene in vacanza: è una locazione per finalità turistiche, con durata e canone liberi, regolata dal Codice civile. Oltre i 30 giorni va registrata, e serve il CIN. Il transitorio serve quando l'inquilino non è un turista ma ha un'esigenza temporanea di abitare a Lignano, per esempio di lavoro.

Il canone concordato a Lignano dà la cedolare al 10%?

Sì, sul 3+2 a canone concordato. Non perché Lignano sia ad alta tensione abitativa (nell'elenco del CIPE non c'è), ma perché è fra i comuni colpiti da calamità per i quali è stato deliberato lo stato d'emergenza negli anni dal 2009 al 2014: la nominano i decreti del commissario delegato 2/CD7/2010 e 1/CD9/2011. Per il transitorio serve la conferma del commercialista. Il concordato riduce anche l'ILIA al 75%.

Un contratto transitorio può durare un anno?

Sì: fino a 18 mesi, se l'esigenza temporanea è prevista dall'accordo territoriale ed è documentata. Senza, il contratto diventa un 4+4.

Chi paga la TARI se affitto la casa d'inverno?

L'inquilino, se la tiene per più di sei mesi nello stesso anno solare; altrimenti il proprietario. Un contratto da ottobre ad aprile, diviso fra due anni, lascia la TARI al proprietario in entrambi gli anni.

Cosa questo articolo non dice

Descrive le regole, non il vostro contratto: non è una consulenza legale o fiscale. Non riporta le fasce di canone dell'accordo territoriale di Lignano né il suo elenco di esigenze transitorie, che vanno letti sul testo depositato; non tratta nel dettaglio i contratti 4+4 e 3+2, gli affitti a studenti, le imprese e l'IVA. E non dice se per una locazione turistica oltre i 30 giorni serva anche la comunicazione degli ospiti con Alloggiati Web: la norma del 2018 estende quell'obbligo alle locazioni sotto i 30 giorni (D.L. 113/2018, art. 19-bis); per le altre chiedete alla Questura. Le regole sotto i 30 giorni sono nel nostro articolo sugli affitti brevi.

Se la casa resta vuota per mesi

Fra un'estate e l'altra un appartamento di Lignano paga ILIA e spese anche quando nessuno lo usa. Il nostro modo di affittare punta sui soggiorni lunghi — da due a otto settimane, con ospiti selezionati, pulizie coordinate e resoconti chiari — e il contratto giusto si sceglie con il proprietario, caso per caso. Guardate la pagina Affitti; se state pensando invece di vendere, Vendere; oppure lasciateci due righe in Richiedere, senza impegno.

Fonti

• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1 (ambito: esclusi gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; forma scritta) – Normattiva
• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, commi 1, 3 e 5 (4+4, canone concordato 3+2; deposito degli accordi in Comune al comma 3) – Normattiva
• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 5 (contratti di natura transitoria) – Normattiva
• —Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – Decreto interministeriale n. 15 del 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62 del 15/03/2017), art. 2: contratti transitori (PDF)
• —Regione Friuli Venezia Giulia – L.R. 18/2015, art. 10 (imposta di soggiorno), comma 3 come modificato dall'art. 145 della L.R. 17/2025 – Lexview
• —L.R. Friuli Venezia Giulia 9 dicembre 2025, n. 17 – Codice regionale del commercio e del turismo, art. 101 (locazioni per finalità turistiche) – Lexview
• —D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca: 21%, 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa) – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026)
• —Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87/03 – Aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (G.U. n. 40 del 18/02/2004; copia della Regione Lazio, PDF)
• —D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 9, comma 2-bis (cedolare al 10% nei comuni con stato d'emergenza per calamità, se deliberato fra il 28/05/2009 e il 27/05/2014) – Normattiva
• —D.Lgs. 19/06/2026 n. 117 (nuovo testo unico), art. 205, c. 2: la regola dei comuni calamitati dal 2027, con la data del 28/05/2014 indicata per esteso – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Risposta n. 160 del 25 gennaio 2023 (il 10% vale ancora sul concordato nei comuni dove lo stato d'emergenza fu deliberato entro i cinque anni anteriori al 28/05/2014; PDF)
• —DPCM 22 gennaio 2010 (G.U. n. 22 del 28/01/2010): stato d'emergenza per gli eventi meteorologici dell'ultima decade di dicembre 2009 in Friuli Venezia Giulia e Lombardia
• —Decreto del Commissario delegato 26 febbraio 2010, n. 2/CD7/2010 (OPCM 3847/2010): comuni colpiti dal maltempo dell'ultima decade di dicembre 2009, Lignano Sabbiadoro al n. 13 – BUR FVG n. 11 del 17/03/2010, pp. 22-24 (PDF)
• —DPCM 5 novembre 2010 (G.U. n. 268 del 16/11/2010): stato d'emergenza per le piogge del 31 ottobre e 1° novembre 2010 in Friuli Venezia Giulia
• —Decreto del Commissario delegato 12 gennaio 2011, n. 1/CD9/2011 (OPCM 3912/2010): comuni colpiti dalle piogge del 31 ottobre e 1° novembre 2010, Lignano Sabbiadoro al n. 26 – BUR FVG n. 4 del 26/01/2011, pp. 162-164 (PDF)
• —Agenzia delle Entrate – Risposta n. 470 del 7 novembre 2019 a un'istanza di interpello (la cedolare al 10% dove c'è stato uno stato d'emergenza chiede che il comune sia indicato negli atti del commissario delegato; PDF)
• —D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1, comma 1 (comuni delle lettere a e b) – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto di locazione, che cos'è (30 giorni; esenti i contratti fino a 30 giorni nell'anno; aggiornata al 20 ottobre 2025)
• —Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto, quanto si paga (2% del canone annuo, minimo 67 euro; bollo 16 euro ogni 4 facciate; riduzione del 30% solo nei comuni ad alta tensione abitativa)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (alloggi locati a canone concordato, accordo territoriale del 27/09/2017; PDF)
• —Regione FVG, Autonomie locali – Popolazione definitiva per comune al 31/12/2023, fonte Istat (Lignano Sabbiadoro 6.901; PDF)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Regolamento per la disciplina della tassa sui rifiuti TARI, art. 3 (detenzione non superiore a sei mesi; PDF)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Tariffe imposta di soggiorno 2026 (dal 1° maggio al 30 settembre; locazioni turistiche, massimo 10 pernottamenti consecutivi; PDF)
• —D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, commi 2, 3 e 8 (attestato di prestazione energetica nelle locazioni e negli annunci) – Normattiva
• —D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286, artt. 1 e 7 (comunicazione di chi dà alloggio a uno straniero) – Normattiva
• —D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN per le locazioni per finalità turistiche e brevi) – Normattiva
• —D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, art. 19-bis (comunicazione degli alloggiati per le locazioni inferiori a trenta giorni) – Normattiva
• —Presidenza del Consiglio dei ministri – Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 (disegno di legge di bilancio 2027: cedolare sul canone concordato dal 10% al 5%)

Fonti lette e link verificati il 31 ottobre 2026.