A Lignano la maggior parte degli appartamenti sta in condomini i cui proprietari vivono altrove, molti all'estero. Quando l'edificio ha bisogno di rifare facciata, tetto o balconi, la decisione la prende un'assemblea che metà dei proprietari segue da lontano, e il conto arriva in millesimi. Le regole sono nel Codice civile: che cosa è comune, quale maggioranza decide, come si partecipa senza viaggiare, quanto tempo c'è per opporsi, che cosa succede alle rate se si vende. Sopra ci sono le detrazioni: per una seconda casa il 36% della vostra quota se il condominio paga nel 2026, il 30% se paga nel 2027 secondo la legge di oggi, che il governo vuole cambiare con la manovra 2027, ancora da votare.
In breve
- Facciate, tetti, fondazioni, scale e impianti comuni sono di tutti i condomini; le spese si dividono per millesimi, salvo ciò che serve solo ad alcuni.
- Le riparazioni straordinarie di notevole entità chiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio, in prima come in seconda convocazione.
- Prima dei lavori l'assemblea deve costituire un fondo speciale pari al loro costo, o alle rate dovute a stato di avanzamento.
- L'avviso arriva almeno cinque giorni prima dell'assemblea; si vota per delega scritta e, se la maggioranza è d'accordo, in videoconferenza.
- Chi era assente ha 30 giorni dalla comunicazione del verbale per impugnare una delibera; l'impugnazione non ferma i lavori.
- Detrazione sulla vostra quota: 36% per una seconda casa, 50% per l'abitazione principale, per i pagamenti del 2026; 30% e 36% nel 2027 per la legge in vigore (la manovra 2027, ancora un disegno di legge, ne annuncia la conferma); in dieci rate annuali.
Che cosa è comune, e come si divide
Il Codice civile elenca come comuni, se il titolo non dice altrimenti, le parti necessarie all'uso comune: il suolo, le fondazioni, i muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni, cortili e facciate; poi ascensori, impianti idrici e fognari, impianti centralizzati di gas, elettricità e riscaldamento fino alla diramazione verso ogni appartamento. Le spese per conservarli si pagano in proporzione al valore di ciascuna proprietà, i millesimi; per ciò che serve ai condomini in misura diversa, in proporzione all'uso; e se un edificio ha più scale o impianti al servizio di una parte sola, li paga chi ne trae utilità.
Chi decide, e con quale maggioranza
| Decisione | Maggioranza necessaria |
|---|---|
| Assemblea valida, prima convocazione | condomini che rappresentino due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti |
| Assemblea valida, seconda convocazione | un terzo del valore e un terzo dei partecipanti |
| Delibere ordinarie, prima convocazione | maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore |
| Delibere ordinarie, seconda convocazione | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità, lavori per sicurezza, risparmio energetico, barriere architettoniche | maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore, in ogni convocazione; se i lavori per ridurre i consumi di energia risultano da un attestato di prestazione energetica o da una diagnosi di un tecnico abilitato, basta un terzo del valore (L. 10/1991, art. 26) |
| Altre innovazioni | maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore |
Per la manutenzione straordinaria e le innovazioni l'assemblea deve anche costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori; se il contratto paga l'impresa a stato di avanzamento, il fondo può seguire i singoli pagamenti. L'amministratore non può ordinare da solo lavori straordinari, salvo che siano urgenti, e allora ne riferisce alla prima assemblea.
Partecipare da Vienna o da Monaco
- Avviso: almeno cinque giorni prima della prima convocazione, per raccomandata, PEC, fax o a mano, con l'ordine del giorno e il luogo, o la piattaforma video, e l'ora.
- Videoconferenza: anche se il regolamento non la prevede, è ammessa con il consenso della maggioranza dei condomini; il verbale si manda poi a tutti con le stesse forme dell'avviso.
- Delega: ogni condomino può farsi rappresentare da chi ha una delega scritta; nei condomini con più di 20 partecipanti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore. All'amministratore non si possono dare deleghe.
- I comproprietari dello stesso appartamento (per esempio gli eredi) hanno un solo rappresentante in assemblea.
- Un avviso mancante, tardivo o incompleto rende la delibera annullabile su richiesta di chi non è stato convocato a dovere.
In pratica, chi vive all'estero e vuole contare deve accertarsi che l'amministratore abbia un indirizzo che funzioni per raccomandata o PEC, e decidere prima a chi dare la delega quando l'assemblea non si può seguire in video.
Se non siete d'accordo: 30 giorni
Le delibere dell'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro una delibera contraria alla legge o al regolamento, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l'annullamento al giudice nel termine perentorio di 30 giorni: dalla data della delibera per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla data della comunicazione per chi era assente. L'azione non sospende la delibera, salvo che lo disponga il giudice. Per un proprietario all'estero, 30 giorni dall'arrivo del verbale sono pochi: la posta va letta quando arriva.
La detrazione: 2026 o 2027 cambia
Per i lavori sulle parti comuni la detrazione per il recupero edilizio spetta a ciascun condomino sulla sua quota millesimale, e conta nell'anno in cui il condominio paga l'impresa con bonifico, a condizione che il condomino abbia versato la sua quota entro il termine della dichiarazione dei redditi. L'amministratore rilascia una certificazione con le spese dell'anno e la quota di ognuno. L'aliquota dipende dall'appartamento:
| Anno in cui paga il condominio | Abitazione principale del condomino | Altre case, come una seconda casa a Lignano |
|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% |
| 2027 | 36% | 30% |
La riga del 2027 è quella della legge in vigore. Il disegno di legge di bilancio 2027, che il governo ha approvato il 28 ottobre 2026 e su cui il Parlamento deve ancora votare, annuncia che per il 2027 le detrazioni per le ristrutturazioni sono confermate: se diventerà legge in questa forma, anche sui pagamenti del 2027 potrebbero valere il 50% e il 36%. Lo verificheremo sul testo approvato. Il limite è di 96.000 € di spesa; la detrazione arriva in dieci quote annue di uguale importo. Riduce l'IRPEF: senza redditi soggetti all'IRPEF in Italia non c'è imposta da cui toglierla, e conviene sentire un consulente prima di contarci. Vendendo prima che i dieci anni finiscano, le quote rimaste vanno al compratore, a meno che il rogito non preveda il contrario.
Un esempio con i conti
Ipotesi: facciate e balconi di un condominio di Lignano rifatti per 400.000 €; il vostro appartamento ha 25 millesimi. La vostra quota è di 10.000 €, che il fondo speciale chiede prima che i lavori comincino. Se il condominio paga nel 2026 e l'appartamento è la vostra seconda casa, la detrazione è di 3.600 €, 360 € l'anno per dieci anni; se paga nel 2027, 3.000 €, 300 € l'anno, con le aliquote della legge in vigore. Se fosse la vostra abitazione principale: 5.000 € nel 2026, 3.600 € nel 2027. Costo e millesimi sono inventati; le regole sono vere.
Vendere con i lavori già deliberati
Il condominio può chiedere le quote dell'anno in corso e dell'anno prima tanto a voi quanto a chi ha comprato: per quei due anni rispondete in solido. E voi restate tenuti, sempre in solido, per ciò che matura fino a quando l'amministratore riceve copia autentica del rogito. Fra venditore e compratore conta l'accordo: scrivete nel preliminare chi paga le rate dei lavori già deliberati, e dite chi tiene le rate di detrazione che restano. Carte e imposte di una vendita sono in vendere una seconda casa a Lignano; ILIA e TARI dell'anno in quanto costa ogni anno una seconda casa.
Domande frequenti
Il condominio può rifare la facciata anche se voto contro?
Sì, se la delibera raggiunge la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio, e l'assemblea è stata convocata a dovere. Potete impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni solo se è contraria alla legge o al regolamento, e l'impugnazione non ferma i lavori.
Posso partecipare all'assemblea in video dall'estero?
Sì, se la maggioranza dei condomini ha dato il consenso alla videoconferenza, anche quando il regolamento non ne parla. Altrimenti votate tramite chi ha una vostra delega scritta, ma non tramite l'amministratore.
Quanto si detrae su una seconda casa a Lignano?
Il 36% della vostra quota se il condominio paga nel 2026, il 30% se paga nel 2027 secondo la legge in vigore (la manovra 2027, non ancora approvata, annuncia una conferma), fino a 96.000 € di spesa, in dieci rate annuali. Serve un'IRPEF italiana da cui detrarla.
Chi paga i lavori se vendo?
Il condominio può chiedere a voi o a chi compra le quote di quest'anno e dell'anno scorso, e voi rispondete di quelle successive fino a quando l'amministratore non ha il rogito. Fra voi due decide il preliminare: meglio scriverlo.
Che cosa non dice questo articolo
Descrive le regole, non il vostro edificio: non è una consulenza legale o fiscale. Non tratta il Superbonus e le altre detrazioni con regole proprie, i titoli edilizi, il regolamento del vostro condominio, che può fissare criteri diversi, né la giurisprudenza su chi paga i lavori deliberati prima di una vendita, che un avvocato deve leggere sul vostro caso.
Se i lavori vi fanno ripensare l'appartamento
Una quota di lavori importante è spesso il momento in cui un proprietario si chiede se tenere l'appartamento, affittarlo per ripagarla o venderlo. Possiamo aiutarvi a vedere i numeri: guardate Affitti e Vendere, oppure lasciateci due righe da Richiedere, senza impegno.
Fonti
- Codice civile, art. 1117 (parti comuni dell'edificio) – Normattiva
- Codice civile, art. 1120 (innovazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1123 (ripartizione delle spese) – Normattiva
- Codice civile, art. 1135 (attribuzioni dell'assemblea, fondo speciale per la manutenzione straordinaria) – Normattiva
- Codice civile, art. 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1137 (impugnazione delle deliberazioni) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (obbligo solidale di chi subentra, obbligo di chi cede) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 66 (convocazione, videoconferenza) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 67 (delega, comproprietari, amministratore) – Normattiva
- L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 2 (lavori per il contenimento dei consumi energetici: maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore) – Normattiva
- Presidenza del Consiglio dei ministri – Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 (manovra 2027, disegno di legge non ancora approvato: annuncia che i bonus sulle ristrutturazioni restano anche nel 2027)
- Agenzia delle Entrate – «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026 (detrazioni 2025–2027, parti condominiali, vendita dell'immobile; PDF)
Fonti lette e link verificati il 31 ottobre 2026.