Chi vende nel 2026 una seconda casa a Lignano Sabbiadoro paga un'imposta sul guadagno solo se la vende entro cinque anni dall'acquisto (dieci, se sulla casa sono stati fatti lavori del superbonus): il 26% della plusvalenza, trattenuto dal notaio su richiesta, oppure l'IRPEF ordinaria. Dopo cinque anni non deve nulla, e su una casa ereditata non deve mai nulla. Prima del rogito servono tre documenti senza i quali l'atto è nullo o sanzionato: dati e planimetria catastali conformi allo stato di fatto, gli estremi dei titoli edilizi e l'attestato di prestazione energetica (APE). Il resto — condominio, impianti, mutuo da cancellare — decide quanto sarà tranquilla la vendita.
In breve
- Plusvalenza tassata solo se fra l'acquisto e la vendita passano non più di cinque anni, da rogito a rogito; il preliminare firmato prima non conta. Si paga il 26% al notaio, oppure l'IRPEF ordinaria in dichiarazione.
- Mai tassata la casa ereditata; per quella donata i cinque anni partono dall'acquisto del donante. Per gli immobili con lavori del superbonus il periodo è di dieci anni.
- Senza la conformità catastale, o senza gli estremi dei titoli edilizi (per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva), l'atto di vendita è nullo.
- In Friuli Venezia Giulia le tolleranze edilizie sono del 3%, e per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 arrivano al 6% negli alloggi sotto i 60 m².
- APE: va messo a disposizione dall'inizio della trattativa, la classe energetica va in ogni annuncio e l'attestato si allega all'atto: senza la clausola o l'allegato, la sanzione va da 3.000 a 18.000 €.
- Tempi: in Italia le case si vendono in media in 5,2 mesi, con uno sconto del 7,1% sul prezzo chiesto, del 5% nel Nord-Est (Banca d'Italia, secondo trimestre 2026).
Le carte da preparare prima del primo annuncio
Conviene raccoglierle prima di cercare un compratore: alcune servono già per l'annuncio, le altre per il preliminare, e una difformità scoperta a trattativa avviata costa tempo e prezzo. Ecco che cosa serve e perché:
| Documento | Perché serve | Se manca |
|---|---|---|
| Visura e planimetria catastale conformi allo stato di fatto | L'atto le richiama, con la dichiarazione di conformità degli intestatari o l'attestazione di un tecnico (L. 52/1985, art. 29, c. 1-bis) | Atto nullo: una planimetria sbagliata si aggiorna prima, con un tecnico |
| Estremi dei titoli edilizi: licenza, permesso di costruire, SCIA, sanatorie | Il venditore li dichiara nell'atto (D.P.R. 380/2001, art. 46; L. 47/1985, art. 40); per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva | Atto nullo; se il titolo esisteva, si può confermare con un atto successivo |
| Attestato di prestazione energetica (APE) | Va messo a disposizione all'inizio della trattativa, consegnato alla fine e allegato all'atto; vale dieci anni (D.Lgs. 192/2005, art. 6) | Sanzione da 3.000 a 18.000 €, dovuta dalle parti in solido |
| Attestazione dell'amministratore sui pagamenti condominiali e sulle liti in corso | L'amministratore la rilascia al condomino che la chiede (Codice civile, art. 1130); chi compra risponde delle spese dell'anno in corso e del precedente | Nessuna nullità; ma senza, il compratore non sa quali arretrati eredita |
| Dichiarazioni di conformità degli impianti | Dal 2008 non vanno più allegate all'atto (D.L. 112/2008, art. 35): la garanzia sugli impianti si tratta fra le parti | Nessuna nullità; il compratore può chiedere uno sconto o una garanzia |
| Titolo di provenienza: atto d'acquisto, successione o donazione | Il notaio controlla la catena dei passaggi nei registri immobiliari | Per una casa ereditata serve l'accettazione dell'eredità trascritta (Codice civile, art. 2648) |
Lo «stato legittimo» in Friuli Venezia Giulia: le regole della Regione
In Friuli Venezia Giulia l'edilizia ha un suo codice, la legge regionale 19/2009, che su alcuni dettagli è più larga della legge nazionale. Lo «stato legittimo» di un alloggio è quello fissato dal titolo che l'ha costruito e dall'ultimo intervento che l'ha riguardato per intero, integrati dai titoli successivi; per gli edifici sorti quando il titolo non era obbligatorio si ricava dal catasto d'impianto, da fotografie e da documenti d'archivio (art. 40 ter). Uno scostamento del 3% dalle misure del progetto non è una violazione; per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 la tolleranza sale al 4% negli alloggi da 100 a 300 m², al 5% sotto i 100 m² e al 6% sotto i 60 m² (art. 41): un margine che conta soprattutto negli appartamenti piccoli. Le tolleranze le dichiara un tecnico abilitato, anche con una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita, e le difformità delle parti comuni del condominio non pesano sullo stato legittimo del singolo appartamento.
Le copie dei progetti e dei titoli si chiedono all'ufficio Edilizia privata e SUE del Comune di Lignano Sabbiadoro con una richiesta di accesso agli atti (legge 241/1990). Conviene farlo per primo: senza quelle copie il tecnico non può confrontare l'appartamento con i progetti, né dire se una differenza sta nelle tolleranze o richiede una sanatoria.
Le tappe della vendita
- Valutazione e carte: il prezzo si misura sui valori OMI della zona e sulle vendite vere, e intanto si raccolgono i documenti della tabella.
- Annunci: ogni annuncio di vendita riporta gli indici di prestazione energetica e la classe dell'APE (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 8).
- Proposta e preliminare: il preliminare fra privati si registra entro 30 giorni, con 200 € d'imposta fissa, lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti e 16 € di bollo ogni quattro facciate.
- Rogito: le parti dichiarano come è stato pagato il prezzo e, se c'è stato, il mediatore e il suo compenso (D.L. 223/2006, art. 35, c. 22). L'atto è in italiano; chi non lo conosce può averlo in una lingua straniera nota al notaio e ai testimoni, con la traduzione a fronte, oppure con un interprete (legge notarile, artt. 54 e 55).
- Mutuo: si estingue con il prezzo e l'ipoteca si cancella senza costi per chi vende; la banca invia la comunicazione entro 30 giorni (D.Lgs. 385/1993, art. 40-bis).
- Dopo il rogito: mandare all'amministratore la copia autentica dell'atto, perché fino a quel momento chi vende resta obbligato in solido per le spese condominiali (disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63).
Quanto ci vuole a Lignano non lo misura nessuno. Il sondaggio della Banca d'Italia fra gli agenti immobiliari pubblicato il 12 agosto 2026 dà per l'Italia tempi medi di vendita di 5,2 mesi e uno sconto medio del 7,1% sul prezzo inizialmente chiesto, che nel Nord-Est scende al 5%. Il mercato non è piccolo: a Lignano nel 2025 le compravendite di abitazioni sono state 657, l'1,7% in meno del 2024, secondo l'Agenzia delle Entrate.
Le tasse di chi vende: quando c'è una plusvalenza
La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo d'acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile (TUIR, art. 68). Per un privato che vende una casa è un reddito solo in alcuni casi (TUIR, art. 67):
| Situazione | Plusvalenza tassata? |
|---|---|
| Comprata o costruita da non più di cinque anni | Sì |
| Comprata o costruita da più di cinque anni | No |
| Ereditata | No, in nessun caso |
| Ricevuta in donazione | Sì, se il donante l'aveva comprata da non più di cinque anni; come costo vale il suo, più l'imposta di donazione |
| Con lavori del superbonus (D.L. 34/2020, art. 119) conclusi da non più di dieci anni | Sì, salvo eredità o abitazione principale per la maggior parte del periodo, con regole proprie sui costi |
| Abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del tempo | No; raro, per una seconda casa |
Chi rientra nei casi tassati sceglie fra due strade. Al rogito può chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26%: il notaio la calcola, la versa con la provvista del venditore e comunica la vendita all'Agenzia delle Entrate, e su quel guadagno non si paga altra imposta sul reddito (legge 266/2005, art. 1, c. 496). Altrimenti la plusvalenza va in dichiarazione con l'IRPEF ordinaria, che nel 2026 va dal 23% fino a 28.000 € di reddito al 43% oltre i 50.000 €. Fra i costi da sommare al prezzo d'acquisto l'Agenzia elenca le imposte pagate per comprare (registro o IVA, ipotecaria e catastale), la parcella del notaio dell'acquisto e le spese che hanno aumentato il valore della casa: le fatture dei lavori straordinari vanno conservate.
Due chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate contano per chi vende a Lignano. I cinque anni si contano da rogito a rogito: un preliminare firmato prima della scadenza, anche con la caparra già incassata, non fa nascere la plusvalenza se il definitivo arriva dopo (risposta a interpello n. 157/2026, data a due coniugi residenti all'estero). E una pertinenza comprata più tardi, per esempio un posto auto, ha i suoi cinque anni anche se l'appartamento è stato comprato prima. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano, con la stessa sostanza, agli articoli 76, 77 e 244 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).
Un esempio con i conti
Esempio, con importi ipotetici e regole vere: una coppia che vive in Germania ha comprato il 15 marzo 2023 un trilocale di 70 m² lordi sul fronte mare di Riviera per 200.000 €, ha pagato 9.000 € fra imposte d'acquisto e notaio e ha speso 15.000 € per nuovi infissi e impianto elettrico, con fatture e bonifici. A ottobre 2026 lo vende per 236.000 €, cioè 3.371 € al m²: dentro l'intervallo OMI della zona, 2.750–3.400 €.
- Costo riconosciuto: 200.000 € + 9.000 € + 15.000 € = 224.000 €.
- Plusvalenza: 236.000 € − 224.000 € = 12.000 €.
- Imposta sostitutiva al notaio: 12.000 € × 26% = 3.120 €.
- Senza le fatture dei lavori la plusvalenza sarebbe di 27.000 € e l'imposta di 7.020 €: le carte valgono 3.900 €.
- Con un rogito dopo il 15 marzo 2028, cinque anni dopo l'acquisto, l'imposta sarebbe zero.
Se la coppia non scegliesse il 26% e non avesse altri redditi in Italia, i 12.000 € entrerebbero nella dichiarazione italiana al 23%, cioè 2.760 € d'IRPEF: meno del 26%. Detrazioni, addizionali, altri redditi italiani e le regole del Paese di residenza possono rovesciare il risultato: il conto va fatto con il commercialista prima del rogito, perché il 26% si chiede al notaio in quel momento.
Casa ereditata, casa donata, venditore all'estero
Casa ereditata. Non genera mai plusvalenza, a qualunque prezzo la si venda. Per venderla, però, l'accettazione dell'eredità dev'essere trascritta nei registri immobiliari, perché la catena dei passaggi sia completa. Dal 18 dicembre 2025 l'accettazione tacita si può trascrivere anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva dell'erede contenuta in un atto notarile (Codice civile, art. 2648, nel testo in vigore da quel giorno).
Casa donata. Per le imposte conta l'acquisto del donante: se i genitori l'avevano comprata vent'anni prima della donazione, la plusvalenza non c'è. Per chi compra è cambiato molto con la legge 182/2025: la riduzione della donazione chiesta dai legittimari del donante non tocca più chi ha comprato dal donatario, che compensa i legittimari in denaro; prima l'azione di restituzione poteva arrivare fino al compratore. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 la regola nuova vale trascorsi sei mesi, salvo che entro quel termine sia stata notificata e trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione (restano valide anche le opposizioni trascritte prima): il notaio lo verifica nei registri.
Venditore che vive all'estero. La plusvalenza su una casa in Italia è un reddito prodotto in Italia anche per chi non vi risiede (TUIR, art. 23), e la norma che consente il 26% al notaio non distingue fra residenti e non residenti. Come il Paese di residenza tratti poi la stessa vendita dipende dalla convenzione contro le doppie imposizioni e dalle sue leggi: è una domanda per il consulente di casa propria. Servono il codice fiscale italiano e, se non si può essere a Lignano il giorno del rogito, una procura, da preparare per tempo con il notaio.
Che cosa guarda chi compra a Lignano
- Il prezzo rispetto alla zona: chi compra conosce i valori OMI, che spieghiamo zona per zona.
- Le carte prima della casa: planimetria conforme, titoli edilizi, APE. In Italia il 63,1% degli acquisti è finanziato con un mutuo (Banca d'Italia, secondo trimestre 2026), e chi chiede un mutuo ha bisogno di carte che reggano anche davanti alla banca.
- Il condominio: ultimo rendiconto, preventivo e lavori straordinari già deliberati, perché le spese dell'anno in corso e del precedente passano anche a chi compra. Quanto costa ogni anno tenere la casa lo spieghiamo qui.
- L'APE: vale dieci anni, ma decade il 31 dicembre dell'anno successivo a un controllo dell'impianto termico non fatto (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 5).
- Le detrazioni non ancora godute per lavori sulla casa: passano al compratore persona fisica, salvo un accordo diverso scritto nell'atto (TUIR, art. 16-bis, c. 8; dal 2027 art. 17, c. 10, del nuovo testo unico).
- Se la casa è affittata: quali contratti ci sono, il CIN e chi versa l'imposta di soggiorno, come spiegato in Affitti brevi a Lignano nel 2026.
Domande frequenti
Si pagano tasse vendendo una seconda casa a Lignano?
Solo se fra il rogito d'acquisto e quello di vendita sono passati non più di cinque anni (dieci per gli immobili con lavori del superbonus) e c'è un guadagno: in quel caso il 26% al notaio o l'IRPEF ordinaria. Su una casa ereditata, mai.
Il preliminare firmato entro i cinque anni fa scattare la plusvalenza?
No. Secondo l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 157/2026) conta la data del contratto definitivo: il preliminare, anche con la caparra incassata, non trasferisce la proprietà.
Si può vendere se la planimetria catastale non corrisponde alla casa?
Non così com'è: l'atto sarebbe nullo. Un tecnico aggiorna prima la planimetria in catasto; se la difformità è anche edilizia, va verificato se rientra nelle tolleranze regionali o se serve una sanatoria.
Vivo in Austria: dove pago la plusvalenza sull'appartamento di Lignano?
In Italia, perché il reddito viene da un immobile che si trova in Italia; il 26% si può chiedere al notaio al rogito. Come l'Austria consideri poi la vendita dipende dalla convenzione fra i due Paesi e dalla legge austriaca: chiedetelo al vostro consulente.
Cosa questo articolo non dice
Descrive le regole, non il vostro caso: non è una consulenza fiscale o legale, e l'ultima parola spetta al notaio e al commercialista. Non tratta le vendite di imprese e società né l'IVA; non tratta le imposte di chi compra, per le quali si veda la nostra guida all'acquisto a Lignano, né le regole fiscali del Paese di residenza del venditore. E non dice se le spese di lavori che hanno già avuto un bonus edilizio contino per intero fra i costi: è una domanda da fare al commercialista prima del rogito.
Se pensate di vendere la vostra casa a Lignano
Una vendita tranquilla comincia dalle carte, prima che dal prezzo: conformità catastale, titoli edilizi, APE e condominio messi in fila prima del primo annuncio. Quando vendiamo partiamo dall'immobile — dalla sua zona, dalle sue carte e da chi è il compratore giusto — e non da una media. Guardate la pagina Vendere o, se preferite tenerla e farla lavorare, Affitti; oppure lasciateci due righe in Richiedere, senza impegno.
Fonti
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lettere b) e b-bis), testo vigente al 31/10/2026 – Normattiva
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 68, comma 1 (determinazione della plusvalenza), testo vigente al 31/10/2026 – Normattiva
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 23, comma 1, lettera f) (redditi dei non residenti prodotti in Italia) – Normattiva
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 11 (aliquote IRPEF 2026: 23, 33 e 43 per cento) – Normattiva
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-bis, comma 8 (detrazione non utilizzata in caso di vendita) – Normattiva
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 – Testo unico delle imposte sui redditi (artt. 17, 25, 76, 77, 244 e 377: dal 1° gennaio 2027) – Normattiva
- Agenzia delle Entrate – Tassazione plusvalenze immobiliari, che cos'è (imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio)
- Agenzia delle Entrate – Tassazione sostitutiva delle plusvalenze immobiliari, istruzioni per la comunicazione dei notai (costi inerenti, righi FT4-FT7; PDF)
- Agenzia delle Entrate – Risposta a interpello n. 157/2026 (cessione infraquinquennale con preliminare anteriore e pertinenze; PDF)
- Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare di compravendita, registrazione (30 giorni, 200 euro, 0,5% su caparra confirmatoria e acconti; aggiornata al 22/12/2025)
- L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti) – Normattiva
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 (nullità degli atti senza gli estremi del titolo edilizio) – Normattiva
- L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 (atti relativi a edifici; opere iniziate prima del 1° settembre 1967) – Normattiva
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (attestato di prestazione energetica: trattativa, annunci, allegazione, sanzioni, validità) – Normattiva
- D.L. 25 giugno 2008, n. 112, art. 35, comma 2 (abrogazione dell'art. 13 del D.M. 37/2008 sulla documentazione degli impianti) – Normattiva
- Codice civile, art. 1130, n. 9 (attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (obbligo solidale di chi subentra e di chi cede) – Normattiva
- Codice civile, art. 2648 (trascrizione dell'accettazione dell'eredità, testo in vigore dal 18/12/2025) – Normattiva
- Codice civile, art. 563 (effetti della riduzione della donazione) e L. 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44, comma 2 (disciplina transitoria) – Normattiva
- L.R. Friuli Venezia Giulia 11 novembre 2009, n. 19 – Codice regionale dell'edilizia, artt. 40 ter (stato legittimo) e 41 (misura di tolleranza), testo vigente dal 30/06/2026 – Lexview
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Ufficio Edilizia privata e SUE (accesso agli atti, L. 241/1990)
- D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22 (dichiarazioni nell'atto: pagamento e mediatore) – Normattiva
- L. 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), artt. 54 e 55 (lingua dell'atto, interprete) – Normattiva
- D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (TUB), art. 40-bis (cancellazione delle ipoteche) – Normattiva
- Banca d'Italia – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 (12 agosto 2026, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli-Venezia Giulia 2026 (dati 2025: 657 NTN a Lignano Sabbiadoro; PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona C2 (Fronte mare Pineta e fronte mare Riviera)
Fonti lette e link verificati il 31 ottobre 2026.