Nakup hiše v Lignanu je za kupca iz tujine povsem izvedljiv, vendar se ga je treba lotiti po vrsti: pravila, ki veljajo za tuje kupce, sledljivost plačil, davki ob nakupu, lokalne dajatve in – za tiste, ki oddajajo – davčne in upravne obveznosti. Ta vodnik zajame celoten postopek, od ponudbe do morebitne preprodaje, s ključnimi pravnimi viri.

Kot primer vzamemo nakup za 1.000.000 €: znesek, ki je dovolj visok, da se jasno pokažejo učinki davkov, bančnih preverjanj in stranskih stroškov. Vse okvirne zneske je treba nato preračunati za konkretni primer.

Pravni okvir za kupca iz tujine

Nakup nepremičnine v Italiji je praviloma mogoč tudi za kupce iz tujine, vendar se osnovno pravilo spreminja glede na državljanstvo in status. Za državljane držav zunaj EU (oziroma na splošno za tiste, ki ne spadajo v »proste« kategorije) je možnost nakupa lahko odvisna od tako imenovanega »pogoja vzajemnosti«: Italija dovoli nakup, če država tujega državljana Italijanom prav tako dovoljuje nakup pod enakovrednimi pogoji. Italijansko ministrstvo za zunanje zadeve in mednarodno sodelovanje (MAECI) to načelo in z njim povezano preverjanje izrecno opisuje.

Za kupca iz tujine sta skoraj vedno potrebna dva praktična pogoja.

Italijanska davčna številka (codice fiscale). Potrebna je za vpis nepremičnine na vaše ime, za sklepanje listin in pogodb ter za stike z banko, notarjem in uradi. Italijanska davčna uprava (Agenzia delle Entrate) ima posebne postopke tudi za tuje državljane.

Identifikacija in sledljivost (preprečevanje pranja denarja). Nakup nepremičnine in transakcije visokih zneskov (kot je cena 1.000.000 €) spadajo med posle, pri katerih morajo »zavezanci« (banke, notarji, strokovnjaki) izvajati ukrepe skrbnega pregleda stranke: identifikacijo stranke in dejanskega lastnika, oceno namena in narave poslovnega razmerja ter po potrebi poglobljene preglede. To določata zakonska uredba (D.Lgs.) 231/2007 in izvedbene določbe Banke Italije o skrbnem pregledu strank.

Bančni račun v Italiji ni vedno pravna obveznost, v praksi pa je pogosto najpreprostejša rešitev za plačilo predplačil in preostanka kupnine s sledljivimi sredstvi, za trajnike in lokalne dajatve ter za manj zapletena in hitrejša bančna preverjanja. Za račune »nerezidentov« banke praviloma zahtevajo osebni dokument in davčno številko, poleg tega pa še dokazilo o prebivališču v tujini ter podatke o finančnem položaju in razlogu za odprtje računa (nakup hiše je tipičen razlog).

Kako je posel urejen v Italiji

V Italiji lahko nakup stanovanjske nepremičnine razumemo kot zaporedje treh pogodbenih »pragov«, od katerih ima vsak davčne in bančne posledice ter svoja tveganja.

Ponudba za nakup (proposta d’acquisto), z morebitno aro (caparra). Gre za običajno orodje, s katerim si zagotovite nepremičnino ter pisno določite ceno in pogoje, vendar jo je treba že od začetka zasnovati z vidika preprečevanja pranja denarja in bančne logike: pri večjem znesku lahko banka zahteva dokumentacijo o »razlogu« za nakazilo in njegovi povezavi z nepremičninskim poslom, pri čemer je ponudba lahko v pomoč. Enotnega pravila pa ni: pri visokih zneskih mnoge banke raje vidijo tudi predpogodbo, notarske listine ali popolnejšo dokumentacijo. To izhaja iz diskrecije pri presoji »tveganja« v okviru skrbnega pregleda in iz poglobljenih ukrepov, kadar so ti primerni.

Predpogodba (preliminare di compravendita ali compromesso). Je prava hrbtenica posla: ureja roke, pogoje, skladnost nepremičnine, plačilo predplačil, pogodbene kazni in aro. Z davčnega vidika je treba predpogodbo registrirati; če vsebuje zneske, ki niso obdavčeni z DDV (are in predplačila), lahko od teh zneskov nastane sorazmerni davek na registracijo, poleg fiksnih davkov in kolkovine, po pravilih, ki jih pojasnjuje davčni vodnik italijanske davčne uprave.

Notarska pogodba (rogito, dokončna listina). S to listino se prenese lastninska pravica in praviloma se z njo zaključi tudi krog bančnih zahtev (plačilo preostanka kupnine, morebitni hipotekarni kredit, vpis hipoteke). Notar je osrednja točka tudi operativno: kupec mu plača dolgovane posredne davke, notar pa jih nakaže ter poskrbi za registracijo, vpis v javne knjige in katastrski prepis.

Plačila: sledljivost in bančna dokazila

Pri nakupu za 1.000.000 € morajo biti plačila sledljiva (bančno nakazilo, neprenosljivi bančni ček ipd.). Omejitve gotovinskega poslovanja se s časom spreminjajo; marca 2026 več referenčnih virov navaja splošno mejo 5.000 €. Pri nakupu nepremičnine gotovina tako ali tako ni izvedljiva pot: standard so sledljiva plačilna sredstva.

Pogosto vprašanje je, ali sprejeta ponudba zadošča, da banki utemeljite transakcijo. Za nekatere korake morda zadošča, zagotovljeno pa ni. Razlog je sistemski: skrbni pregled od bank zahteva, da razumejo namen in ekonomsko smiselnost posla; pri visokih zneskih in čezmejnih elementih (kupec nerezident, sredstva iz tujine) lahko banka zahteva dodatne dokumente, kot so registrirana predpogodba, notarska pogodba, računi ali dokazila o izvoru sredstev. Ta raznolikost izhaja iz pristopa, »ki temelji na tveganju«, kot ga predvidevajo bančni predpisi o preprečevanju pranja denarja.

Davki in stroški nakupa nepremičnine za 1.000.000 €

Ločiti je treba dva zares odločilna primera: nakup od fizične osebe in nakup od podjetja, pri katerem je prodaja obdavčena z DDV. Davki se bistveno razlikujejo, pri 1.000.000 € pa je odstotni vpliv zelo velik.

Druga nepremičnina brez olajšav »prima casa«: osnovni okvir

Italijanska davčna uprava izrecno povzema, da brez olajšav »prima casa«:

  • če je prodajalec fizična oseba (ali podjetje s prodajo, oproščeno DDV), znaša davek na registracijo 9 % (najmanj 1.000 €), hipotekarni in katastrski davek pa 50 € + 50 €;
  • če je prodajalec podjetje s prodajo, obdavčeno z DDV, znaša DDV 10 % (oziroma 22 % za nepremičnine v kategorijah A/1, A/8, A/9), davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek pa 200 € + 200 € + 200 €.

Na kratko: za drugo nepremičnino, ki ni »luksuzna« in jo kupite od podjetja z DDV, je običajna stopnja 10 %, 22 % pa po povzetku davčne uprave velja za »luksuzne« primere (A/1, A/8, A/9).

Številčni primer pri 1.000.000 €

Spodnji primer je namenjen določitvi velikostnih razredov. Ne nadomešča izračuna na podlagi katastrskega dohodka in lokalnega sklepa, pomaga pa razumeti razmerja.

Scenarij A: nakup od podjetja z DDV (druga nepremičnina, ki ni A/1, A/8, A/9). DDV 10 % od 1.000.000 € = 100.000 €. Fiksni davki: davek na registracijo 200 € + hipotekarni 200 € + katastrski 200 € = 600 €, po povzetku italijanske davčne uprave.

Scenarij B: nakup od fizične osebe (ali od podjetja z oprostitvijo DDV). Davek na registracijo 9 % od davčne osnove (najmanj 1.000 €), poleg hipotekarnega davka 50 € in katastrskega 50 €. Občutljivi del je davčna osnova: pri prodaji stanovanjskih nepremičnin med fizičnimi osebami je obdavčitev pogosto (a ne vedno) vezana na katastrsko vrednost namesto na ceno, po mehanizmu, znanem kot »prezzo-valore«, kadar ga je mogoče uporabiti. Brez katastrskega dohodka se je treba zavedati, da se davek na registracijo po stopnji 9 % ne obračuna samodejno od cene milijon evrov: izračuna se od davčne osnove, ki jo predvideva zakonodaja, in/ali po možnosti »prezzo-valore«, kadar jo je mogoče uporabiti, oceniti pa ga je mogoče šele po pregledu katastrskega dohodka in katastrskih podatkov.

Za okvirni razpon (brez izmišljanja koeficientov): če bi bila davčna osnova na primer 400.000 €, bi davek na registracijo znašal približno 36.000 €; če bi bila 600.000 €, približno 54.000 €, čemur je treba prišteti 100 € hipotekarnega in katastrskega davka (50 + 50). Velikostni red je torej pogosto nekaj deset tisoč evrov, v primerjavi s 100.000 € (ali več) DDV pri nakupu, obdavčenem z DDV.

Nedavčni stroški, ki jih je treba upoštevati

Provizija agencije. Pri proviziji 4 % + DDV na 1.000.000 € pridemo do 40.000 € + DDV (praviloma 22 %), torej skupaj 48.800 €. Odstotek ni zakonsko določen: je stvar pogodbe in trga (razlikuje se glede na območje in storitev), v predračunu pa ga je treba obravnavati kot podatek, ki ga določata pogodba o posredovanju ali dogovor z agencijo.

Notar. Enotnega zneska za vse ni: odvisen je od cene, zahtevnosti, hipotekarnega kredita, števila formalnosti in nujnosti. Trdno pravilo je, da potrebujete pisni predračun izbranega notarja in da so ti stroški sestavni del finančnega načrta.

Prevodi, tolmač, pooblastilo. Če kupec italijanščine ne razume v celoti, je v notarski praksi morda potreben tolmač ali pooblastilo: to ni davek, je pa strošek in čas, ki ju je treba načrtovati, zlasti če podpisujete iz tujine.

Hipotekarni kredit za tujce za drugo nepremičnino: izvedljivost, dokumenti in stroški

Ali lahko tujec dobi hipotekarni kredit za drugo nepremičnino?

Da: ni prepovedano, je pa praviloma bolj selektiven posel kot kredit za »prvo nepremičnino«, odobren rezidentu. V praksi vplivajo:

  • profil AML/KYC in davčno rezidentstvo;
  • izvor dohodkov (zaposlitev, podjetništvo, pokojnina ipd.);
  • valuta in država izvora;
  • kakovost nepremičnine (možnost preprodaje, omejitve, etažna lastnina);
  • zahtevano razmerje med kreditom in vrednostjo (loan-to-value, LTV).

Vse banke nimajo enakih politik in ne objavljajo vedno enotnih meril: smiselno je opraviti predhodno preverjanje in primerjati več bank.

Običajno zahtevana dokumentacija

Za tujca ali nerezidenta zahtevana dokumentacija običajno vključuje (z razlikami med bankami):

  • osebni dokument (potni list ali osebna izkaznica EU) in davčno številko;
  • dokazilo o prebivališču v tujini in izjavo o davčnem rezidentstvu;
  • dokazila o dohodkih (plačilne liste, tuje davčne napovedi, računovodski izkazi za podjetnike), pogosto s prevodom;
  • dokumentacijo o nepremičnini in poslu (ponudba, predpogodba, osnutek notarske pogodbe), ki prošnjo za kredit poveže s transakcijo v okviru obveznosti preprečevanja pranja denarja;
  • za državljane držav zunaj EU pogosto tudi dokumentacijo o dovoljenju za prebivanje ali druge pogoje, odvisno od primera (ne vedno, a pogosto).

Stroški hipotekarnega kredita: kaj je stalno in kaj se spreminja

Stroški hipotekarnega kredita v Italiji imajo po zgradbi precej stalne sestavine, njihovi zneski pa so zelo občutljivi na trenutne obrestne mere in na profil prosilca.

Davčno najjasnejša – in pogosto podcenjena – postavka pri drugi nepremičnini je nadomestni davek na financiranje (imposta sostitutiva), ki razlikuje med prvo nepremičnino in drugimi primeri: v informacijah za potrošnike (Banka Italije) je naveden kot 0,25 % za prvo nepremičnino in 2 % v drugih primerih, med katere običajno spada druga nepremičnina. Dejansko stopnjo je vsekakor treba preveriti v informativnem listu kredita in glede na opredelitev nepremičnine v konkretnem primeru.

K tem postavkam je treba prišteti še:

  • stroške obravnave pri banki (različni);
  • tehnično cenitev;
  • notarske stroške, povezane s hipoteko (če je kredit sklenjen hkrati z notarsko pogodbo);
  • zahtevana zavarovanja (požarno skoraj vedno; druga neobvezna ali na zahtevo banke).

Primer: hiša za 1.000.000 €, lastna sredstva 700.000 €, kredit 300.000 €

Delovna predpostavka: hipotekarni kredit 300.000 € (30 % cene), doba 20 let, fiksna obrestna mera 3,5 % letno – zgolj za oceno velikostnega razreda: dejanska obrestna mera je odvisna od trenutnih razmer na trgu.

  • okvirni mesečni obrok: približno 1.740 €;
  • okvirne skupne obresti v 20 letih: približno 117.571 €.

Te številke so občutljive na obrestno mero in dobo, kažejo pa, da financiranje 30 % cene ni podrobnost: gre za večletni strošek.

Z davčnega vidika bi samo nadomestni davek 2 % na 300.000 € (če se uporablja kot za »drugo nepremičnino«) znašal 6.000 €, poleg bančnih in notarskih stroškov.

Po notarski pogodbi: lokalne dajatve in upravljanje v Lignanu

V Lignanu se ne plačuje IMU, temveč ILIA (Furlanija - Julijska krajina)

To je posebnost, ki je zelo pomembna za Lignano, saj leži v Furlaniji - Julijski krajini.

Od 1. januarja 2023 je v deželi Furlaniji - Julijski krajini državni davek IMU nadomestil davek ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma), uveden z deželnim zakonom (L.R.) 17/2022.

Občina Lignano (šifra občine E584) je sprejela stopnje davka ILIA; med glavnimi za leto 2024 so:

  • »luksuzno« glavno prebivališče (A/1, A/8, A/9): stopnja 0,40 % z odbitkom 200 €;
  • prva stanovanjska stavba, ki ni glavno prebivališče: stopnja 0,91 %;
  • nadaljnje stanovanjske stavbe poleg »prve«: 0,91 %.

Od leta 2025 pa na deželni ravni prihaja novost: za prvo »drugo nepremičnino« (kategorija ILIA »prva stanovanjska stavba«) dežela navaja, da je bila najvišja stopnja, ki jo lahko uporabijo občine, znižana na 0,70 %. Praktična posledica za tistega, ki v Lignanu kupi eno samo drugo nepremičnino: preveriti stopnjo ILIA za tekoče leto in postopek za uveljavitev pravilne stopnje, zlasti če obstaja mehanizem »izbire« stavbe, kadar ima kdo v lasti več nepremičnin.

Koliko lahko letno znaša ILIA za nepremičnino za 1.000.000 €?

Potrebna je natančnost: ILIA se tako kot IMU ne izračuna od cene, temveč od katastrskega dohodka (rendita catastale), revaloriziranega za 5 % in pomnoženega s katastrskimi koeficienti, nato pa se uporabi občinska stopnja. Italijansko ministrstvo za gospodarstvo in finance (MEF) pojasnjuje osnovni mehanizem davčne osnove (katastrski dohodek × 1,05 × množitelj, z množitelji po kategorijah).

Previdno oceno sestavimo kot razpon na podlagi verjetnih katastrskih dohodkov za stanovanje srednjega razreda v turističnem kraju, pri čemer je dejanski katastrski dohodek treba preveriti v katastrskem izpisku (visura catastale).

Ponazoritveni primer (ne nadomešča katastrskega izpiska):

  • katastrski dohodek 2.000 € → osnova = 2.000 × 1,05 × 160 = 336.000 € → ILIA po stopnji 0,70 % ≈ 2.352 € na leto; po stopnji 0,91 % ≈ 3.058 € na leto;
  • katastrski dohodek 4.000 € → osnova = 4.000 × 1,05 × 160 = 672.000 € → ILIA po stopnji 0,70 % ≈ 4.704 € na leto; po stopnji 0,91 % ≈ 6.115 € na leto.

Pri prestižnih nepremičninah se cena in katastrski dohodek lahko močno razlikujeta: brez katastrskega dohodka bi bila vsaka posamezna številka arbitrarna.

Plačilo davka ILIA iz tujine

Lignano daje posebna navodila: če obrazca F24 ni mogoče uporabiti, se lahko ILIA iz tujine plača z bančnim nakazilom, z navodili glede namena plačila in davčnih šifer. To je bistvena praktična informacija za vse, ki ne prebivajo v Italiji.

TARI in drugi redni stroški

TARI (taksa za odpadke). MEF pojasnjuje, da TARI dolguje, kdor prostor ali površino »ima v lasti ali v posesti«, torej praviloma uporabnik; če pa je posest kratka (ne daljša od šestih mesecev), taksa ostane v breme imetnika (lastnika, užitkarja ipd.). To je ključno pri počitniški rabi ali kratkoročnem oddajanju.

Turistična taksa (imposta di soggiorno). V Lignanu turistično takso upravlja občina, kot je značilno za turistične kraje; obveznosti pobiranja in poročanja nosijo nastanitveni obrati in upravljavci, občina pa jo uvršča med dajatve, ki jih upravlja pristojni urad. Če oddajanje vodi agencija, ta postavka postane operativna: kdo pobira, kdo plačuje, kdo poroča.

Etažna lastnina, komunalne storitve, zavarovanje. To niso davki, vplivajo pa na letni proračun. Pri drugi nepremičnini v Lignanu so običajni:

  • stroški etažne lastnine (redni in morebitni izredni skladi, če so izglasovani);
  • komunalne storitve in vzdrževanje;
  • zavarovanje (vsaj odgovornostno in požarno).

Ali potrebujete italijanskega računovodjo, tudi če ne oddajate?

Kdor v Italiji ne ustvarja dohodka (samo lastna raba) in redno plačuje ILIA, TARI in komunalne storitve, stalnega računovodje (commercialista) pogosto ne potrebuje, čeprav je ta lahko koristen pri:

  • urejanju plačil prek obrazca F24 ali nakazil iz tujine;
  • preverjanju pravilne uporabe stopenj in olajšav;
  • morebitnih obvestilih ali napovedih v zvezi z davkom ILIA.

Kdor pa nepremičnino oddaja, italijansko davčno podporo potrebuje veliko bolj (glej naslednje poglavje), saj pridejo v igro davčni odtegljaji, napovedi, turistične obveznosti in sporazumi o izogibanju dvojnemu obdavčevanju.

Oddajanje nepremičnine: najem, cedolare secca, CIN in dvojno obdavčevanje

Ločiti je treba dva svetova:

  • »klasični« stanovanjski najem (pogodbe 4+4, 3+2, začasne pogodbe);
  • kratkoročni najem v turistične namene (praviloma ne dlje kot 30 dni, pogosto prek posrednikov in spletnih portalov).

Italijanski davčni režim in cedolare secca

Cedolare secca je izbirni režim nadomestnega davka na najemnine, ki ga ureja 3. člen zakonske uredbe (D.Lgs.) 23/2011. Predpisi in navodila davčne uprave navajajo stopnjo 21 % in nadomestno logiko (namesto dohodnine IRPEF) ter povezave z vplačili.

Za kratkoročni najem velja 4. člen uredbe z zakonsko močjo (D.L.) 50/2017, ki v veljavnem besedilu cedolare secca povezuje s kratkoročnim najemom in za to možnost predvideva stopnjo 26 %, znižano na 21 % za dohodke iz pogodb za eno nepremičninsko enoto, ki jo davčni zavezanec navede v napovedi (v praksi »prvo« enoto).

Kdor nepremičnino zaupa v upravljanje agenciji, se pogosto vpraša, kdo je plačnik davka (sostituto d’imposta). Kadar pri kratkoročnem najemu sodelujejo posredniki ali portali, predpisi (4. člen D.L. 50/2017) nalagajo obveznosti posredovanja podatkov in davčnega ravnanja. V praksi: če agencija prejema in nakazuje plačila, pogosto skrbi tudi za povezane obveznosti (obvestila in odtegljaje) ter najemodajalcu izda davčno dokumentacijo; za pravilen zaključek kroga pa je glede na konkretni primer morda potrebna še italijanska davčna napoved najemodajalca, zlasti če je odtegljaj »akontacija« in ne dokončen davek.

Okvir se spreminja glede na:

  • vrsto pogodbe (kratkoročni ali dolgoročni najem);
  • način plačila (neposredno ali prek posrednika);
  • davčno rezidentstvo najemodajalca;
  • izbiro režima cedolare secca.

Konkretno: kdor oddaja prek agencije ali portala, mora vedeti, da ima posrednik lahko davčne obveznosti (odtegljaji in obvestila) in da bo lastnik nerezident morda moral vložiti davčno napoved v Italiji ali preveriti, ali odtegljaj davek dokončno poravna. To je treba opredeliti, še preden začnete.

Turistične obveznosti: CIN, BDSR in obveznosti v oglasih

Pri turističnem in kratkoročnem oddajanju danes ni dovolj, da plačate davke: obstajajo tudi obveznosti identifikacije in skladnosti oglasov.

Nacionalno identifikacijsko kodo (Codice Identificativo Nazionale, CIN) in podatkovno zbirko nastanitvenih obratov (Banca Dati Strutture Ricettive, BDSR) upravlja italijansko ministrstvo za turizem, ki BDSR opisuje kot nacionalno podatkovno zbirko in pojasnjuje postopek za pridobitev kode CIN.

Temeljna ureditev kode CIN je v členu 13-ter uredbe z zakonsko močjo (D.L.) 145/2023, na katerega se sklicujejo tudi praktični pregledi davčne uprave. Italijanski uradni list (Gazzetta Ufficiale) med drugim navaja, da:

  • morajo posredniki in portali v oglasih navajati kodo CIN;
  • veljajo tudi obveznosti, povezane z javno varnostjo (109. člen TULPS), ter deželni in pokrajinski sektorski predpisi;
  • so predvidene denarne kazni za obrate in enote brez kode CIN.

Za Furlanijo - Julijsko krajino deželna stran o turizmu navaja, da je koda CIN obvezna od 1. januarja 2025.

Tipičen primer: kupec iz Avstrije kupi nepremičnino in jo zaupa v upravljanje agenciji v Lignanu. Pri celovitem upravljanju lokalna agencija pogosto vodi ali usklajuje vsaj:

  • pravilno navajanje in vnašanje kod v oglase (CIN in, kjer je to potrebno, deželnih kod);
  • tokove informacij (gostje, predpisana obvestila);
  • pobiranje turistične takse in poročanje o njej, če je v tej občini dolgovana, kot je običajno.

Dvojno obdavčevanje Italija–Avstrija: ali se plača dvakrat?

Za avstrijskega davčnega rezidenta, ki prejema najemnine od nepremičnine v Italiji, je pravilo »po sporazumu« običajno takšno: Italija lahko obdavči dohodek iz nepremičnine, ker je vir v Italiji, Avstrija kot država rezidentstva pa lahko obdavči svetovni dohodek, vendar mora priznati mehanizem za odpravo dvojnega obdavčevanja, praviloma odbitek tujega davka ali enakovredne metode po določbah sporazuma.

O sporazumu med Italijo in Avstrijo:

  • italijanski uradni list (Gazzetta Ufficiale) objavlja sporazum (pravni okvir);
  • FiscoOggi (Agenzia delle Entrate) navaja logiko odbitka tujega davka za odpravo dvojnega obdavčevanja v primerih Italija–Avstrija (čeprav v posebnem kontekstu, je načelo enako).

V praksi: davka od istega dohodka v polnem pomenu ne plačate dvakrat, zelo pogosto pa ga plačate v Italiji in dohodek napoveste tudi v Avstriji ter pri tem izkoristite mehanizem odprave dvojnega obdavčevanja. Podrobnosti (odbitek tujega davka ali oprostitev s progresijo) je treba preveriti v sporazumu in v avstrijski zakonodaji, ki velja za posameznega zavezanca.

Preprodaja: kapitalski dobički, stroški ob prodaji in nakup prek družbe

Preprodaja kot fizična oseba

Najbolj znano italijansko pravilo: kapitalski dobiček pri odsvojitvi nepremičnin je lahko obdavčen, če se prodaja opravi v določenem obdobju (splošno pravilo »v 5 letih«, z izjemami). Italijanska davčna uprava povzema obdavčitev kapitalskih dobičkov pri odplačni odsvojitvi nepremičnin, ki so bile kupljene, zgrajene ali prejete pred največ petimi leti.

Ko se bliža preprodaja, je treba v proračunu prodaje upoštevati:

  • provizijo agencije na strani prodajalca, ki je pogosto nižja od provizije na strani kupca (1–2 % je pogost razpon, a je odvisna od dogovora);
  • notarske stroške ter stroške izbrisa bremen in hipotek, če obstajajo;
  • morebitne stroške ureditve ali tehnične dokumentacije, ki jo zahteva trg, čeprav ni davčne narave;
  • vračilo sredstev v domovino: na strani banke se lahko znova pojavijo preverjanja glede izvora in skladnosti denarnih tokov (prodaja, notarska pogodba, prilivi).

Nakup ali prodaja prek družbe: zakaj v praksi skoraj nikoli

Nakup druge nepremičnine prek družbe je mogoč, a pogosto neučinkovit, če so cilj počitnice, lastna raba in občasno oddajanje.

Tipični razlogi so naslednji.

Brez cedolare secca. Cedolare secca je nadomestni režim, povezan z dohodnino IRPEF in namenjen oddajanju fizičnih oseb; pri družbah pridemo v logiko dohodka iz dejavnosti in davkov družb (IRES in IRAP), z računovodstvom, letnimi poročili, davčnimi obračuni in pravili o odbitnosti.

Sistemska obdavčitev kapitalskega dobička in računovodstvo. Družba nepremičnino vodi med sredstvi, njena prodaja pa ustvari postavke dohodka iz dejavnosti; davčno načrtovanje je povsem drugačno kot pri fizični osebi, pri kateri kapitalski dobiček zunaj določenih primerov morda sploh ni obdavčen.

Stopnja davka IRES in morebitne izjeme. Redna stopnja davka IRES je zgodovinsko 24 % (77. člen zakona TUIR), za posebne primere pa lahko obstajajo dodatni davki ali posebni režimi, ki za večino nakupov drugih nepremičnin niso pomembni. To je eden od razlogov, zakaj se družba pri drugi nepremičnini redko uporablja: prinaša breme skladnosti in načrtovanja, ki praviloma ni sorazmerno s koristjo.

Tveganje prekvalifikacij in čezmejni vidiki. Če je družba tuja in oddaja v Italiji, pridejo v igro vprašanja mednarodnega obdavčenja (stalna poslovna enota, odtegljaji, DDV na dodatne storitve), strokovna pomoč pa postane tako rekoč nepogrešljiva.

Operativni povzetek

Za kupca iz tujine, ki v Lignanu kupi drugo nepremičnino za 1.000.000 €, so pred podpisom zares odločilne naslednje točke:

  • pravilno opredeliti prodajalca (fizična oseba ali podjetje), ker se davčno breme spremeni (davek na registracijo 9 % ali DDV 10 % s fiksnimi davki), kot povzema italijanska davčna uprava;
  • pridobiti davčno številko in že od začetka urediti vidike preprečevanja pranja denarja ter bančne vidike izvora sredstev in dokumentov, ki jih boste morali predložiti (ponudba, predpogodba, notarska pogodba);
  • imeti v mislih, da je v Lignanu lokalni davek na nepremičnine ILIA (ne IMU), z občinskimi stopnjami in deželnimi novostmi za prvo »drugo nepremičnino« (največ 0,70 % od leta 2025), ki ga je po potrebi mogoče plačati tudi iz tujine z bančnim nakazilom;
  • če želite nepremičnino oddajati, vse načrtovati vnaprej: režim (kratkoročni ali dolgoročni najem), cedolare secca, odtegljaje in posrednika, CIN/BDSR in turistično takso ter uskladitev z davčno napovedjo v državi rezidentstva (na primer v Avstriji), da se izognete dvojnemu obdavčevanju;
  • že danes zasnovati izstopno pot (preprodajo) in razumeti, kdaj nastane obdavčljiv kapitalski dobiček in kateri stranski stroški bodo nastali.