In Lignano liegen die meisten Wohnungen in Condomini, deren Eigentümer anderswo leben, viele im Ausland. Braucht das Gebäude eine neue Fassade, ein neues Dach oder neue Balkone, entscheidet eine Versammlung, die die Hälfte der Eigentümer aus der Ferne verfolgt, und die Rechnung kommt in Tausendsteln. Die Regeln stehen im Zivilgesetzbuch: was gemeinschaftlich ist, welche Mehrheit entscheidet, wie man ohne Reise teilnimmt, wie viel Zeit man für einen Widerspruch hat und was beim Verkauf mit den Raten geschieht. Dazu kommen die Steuerabzüge: für eine Zweitwohnung 36 % Ihres Anteils, wenn das Condominio 2026 zahlt, 30 %, wenn es 2027 zahlt, nach heutigem Recht, das der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027 ändern will.
Kurz gesagt
- Fassaden, Dächer, Fundamente, Treppen und gemeinsame Anlagen gehören allen Eigentümern; die Kosten werden nach Tausendsteln geteilt, außer was nur einigen dient.
- Außerordentliche Reparaturen von erheblichem Umfang brauchen die Mehrheit der Anwesenden und mindestens die Hälfte des Gebäudewerts, in erster wie in zweiter Einberufung.
- Vor den Arbeiten muss die Versammlung einen Sonderfonds in Höhe ihrer Kosten bilden, oder der nach Baufortschritt fälligen Raten.
- Die Einladung kommt mindestens fünf Tage vor der Versammlung; man stimmt per schriftlicher Vollmacht und, wenn die Mehrheit zustimmt, per Videokonferenz ab.
- Wer abwesend war, hat 30 Tage ab Mitteilung des Protokolls, um einen Beschluss anzufechten; die Anfechtung hält die Arbeiten nicht auf.
- Steuerabzug auf Ihren Anteil: 36 % für eine Zweitwohnung, 50 % für den Hauptwohnsitz, bei Zahlungen 2026; 30 % und 36 % im Jahr 2027 nach geltendem Recht (der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027 kündigt eine Bestätigung an); in zehn Jahresraten.
Was gemeinschaftlich ist, und wie geteilt wird
Das Zivilgesetzbuch zählt, sofern der Titel nichts anderes sagt, die für den gemeinsamen Gebrauch nötigen Teile als gemeinschaftlich auf: Boden, Fundamente, tragende Mauern, Pfeiler und Träger, Dächer und Flachdächer, Treppen, Eingangstüren, Höfe und Fassaden; dann Aufzüge, Wasser- und Abwasseranlagen, zentrale Gas-, Strom- und Heizungsanlagen bis zur Abzweigung in jede Wohnung. Die Kosten für ihre Erhaltung zahlt man im Verhältnis zum Wert jedes Eigentums, den Tausendsteln; für Dinge, die den Eigentümern unterschiedlich dienen, im Verhältnis zur Nutzung; und hat ein Gebäude mehrere Treppen oder Anlagen nur für einen Teil, zahlen sie die, denen sie nützen.
Wer entscheidet, und mit welcher Mehrheit
| Beschluss | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Versammlung beschlussfähig, erste Einberufung | Eigentümer mit zwei Dritteln des Werts und der Mehrheit der Teilnehmer |
| Versammlung beschlussfähig, zweite Einberufung | ein Drittel des Werts und ein Drittel der Teilnehmer |
| Gewöhnliche Beschlüsse, erste Einberufung | Mehrheit der Anwesenden und mindestens die Hälfte des Werts |
| Gewöhnliche Beschlüsse, zweite Einberufung | Mehrheit der Anwesenden und mindestens ein Drittel des Werts |
| Außerordentliche Reparaturen von erheblichem Umfang, Arbeiten für Sicherheit, Energieeinsparung, Barrierefreiheit | Mehrheit der Anwesenden und mindestens die Hälfte des Werts, in jeder Einberufung; gehen Arbeiten zur Senkung des Energieverbrauchs aus einem Energieausweis oder dem Energiegutachten eines befähigten Technikers hervor, genügt ein Drittel des Werts (L. 10/1991, Art. 26) |
| Andere Neuerungen | Mehrheit der Anwesenden und mindestens zwei Drittel des Werts |
Für außerordentliche Instandhaltung und Neuerungen muss die Versammlung zudem einen Sonderfonds in Höhe der Kosten bilden; zahlt der Vertrag die Firma nach Baufortschritt, kann der Fonds den einzelnen Zahlungen folgen. Der Verwalter darf außerordentliche Arbeiten nicht allein anordnen, außer sie sind dringend, und dann berichtet er in der nächsten Versammlung.
Aus Wien oder München teilnehmen
- Einladung: mindestens fünf Tage vor der ersten Einberufung, per Einschreiben, zertifizierter E-Mail (PEC), Fax oder persönlich, mit Tagesordnung und Ort, oder Videoplattform, und Uhrzeit.
- Videokonferenz: auch wenn die Hausordnung sie nicht vorsieht, ist sie mit Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer zulässig; das Protokoll geht danach in derselben Form wie die Einladung an alle.
- Vollmacht: Jeder Eigentümer kann sich von jemandem mit schriftlicher Vollmacht vertreten lassen; in Condomini mit mehr als 20 Teilnehmern darf ein Bevollmächtigter höchstens ein Fünftel der Eigentümer und des Werts vertreten. Dem Verwalter darf man keine Vollmacht geben.
- Miteigentümer derselben Wohnung (zum Beispiel Erben) haben in der Versammlung einen einzigen Vertreter.
- Eine fehlende, verspätete oder unvollständige Einladung macht den Beschluss anfechtbar, auf Antrag derer, die nicht ordnungsgemäß geladen wurden.
Praktisch heißt das: Wer im Ausland lebt und mitreden will, sorgt dafür, dass der Verwalter eine Adresse hat, die für Einschreiben oder PEC funktioniert, und entscheidet vorab, wem er die Vollmacht gibt, wenn die Versammlung nicht per Video läuft.
Wenn Sie nicht einverstanden sind: 30 Tage
Die Beschlüsse der Versammlung binden alle Eigentümer. Gegen einen Beschluss, der gegen das Gesetz oder die Hausordnung verstößt, kann jeder abwesende, widersprechende oder sich enthaltende Eigentümer binnen einer Ausschlussfrist von 30 Tagen beim Gericht die Aufhebung beantragen: ab dem Beschlussdatum für die, die dagegen gestimmt oder sich enthalten haben, ab der Mitteilung für die Abwesenden. Die Klage setzt den Beschluss nicht aus, außer das Gericht ordnet es an. Für einen Eigentümer im Ausland sind 30 Tage ab Eingang des Protokolls wenig: Die Post sollte gelesen werden, wenn sie ankommt.
Der Steuerabzug: 2026 oder 2027 macht einen Unterschied
Bei Arbeiten an den Gemeinschaftsteilen steht der Abzug für die Gebäudesanierung jedem Eigentümer auf seinen Tausendstelanteil zu, und er zählt in dem Jahr, in dem das Condominio die Firma per Überweisung bezahlt, sofern der Eigentümer seinen Anteil bis zur Frist der Steuererklärung eingezahlt hat. Der Verwalter stellt eine Bescheinigung mit den Kosten des Jahres und dem Anteil jedes Eigentümers aus. Der Satz hängt von der Wohnung ab:
| Jahr, in dem das Condominio zahlt | Hauptwohnsitz des Eigentümers | Andere Wohnungen, etwa eine Zweitwohnung in Lignano |
|---|---|---|
| 2026 | 50 % | 36 % |
| 2027 | 36 % | 30 % |
Die Zeile 2027 ist das geltende Recht. Der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027, den der Ministerrat am 28. Oktober 2026 verabschiedet hat und über den das Parlament noch entscheiden muss, kündigt an, dass die Abzüge für Renovierungen 2027 bestätigt werden: Wird er so Gesetz, könnten auch für Zahlungen 2027 50 % und 36 % gelten. Wir prüfen es am beschlossenen Text. Die Obergrenze sind 96.000 € Ausgaben; der Abzug kommt in zehn gleich hohen Jahresanteilen. Er mindert die italienische Einkommensteuer (IRPEF): Ohne in Italien IRPEF-pflichtige Einkünfte gibt es keine Steuer, von der man ihn abziehen könnte, also vorher einen Berater fragen. Wer verkauft, bevor die zehn Jahre um sind, überlässt die restlichen Anteile dem Käufer, außer der Kaufvertrag sieht etwas anderes vor.
Ein Rechenbeispiel
Annahmen: Fassaden und Balkone eines Condominio in Lignano für 400.000 € erneuert; Ihre Wohnung hat 25 Tausendstel. Ihr Anteil beträgt 10.000 €, die der Sonderfonds vor Beginn der Arbeiten verlangt. Zahlt das Condominio 2026 und ist die Wohnung Ihre Zweitwohnung, beträgt der Abzug 3.600 €, 360 € im Jahr über zehn Jahre; zahlt es 2027, 3.000 €, 300 € im Jahr, zu den Sätzen des geltenden Rechts. Wäre es Ihr Hauptwohnsitz: 5.000 € im Jahr 2026, 3.600 € im Jahr 2027. Kosten und Tausendstel sind erfunden, die Regeln sind echt.
Verkaufen, wenn Arbeiten schon beschlossen sind
Das Condominio kann die Beiträge des laufenden Jahres und des Vorjahres von Ihnen oder vom Käufer verlangen: Für diese zwei Jahre haften Sie beide gesamtschuldnerisch. Und Sie haften weiter, ebenfalls gemeinsam, für das, was fällig wird, bis der Verwalter eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags bekommt. Zwischen Verkäufer und Käufer zählt die Vereinbarung: Schreiben Sie in den Vorvertrag, wer die Raten bereits beschlossener Arbeiten zahlt, und wer die verbleibenden Abzugsraten behält. Unterlagen und Steuern eines Verkaufs stehen in eine Zweitwohnung in Lignano verkaufen; ILIA und TARI des Jahres in was eine Zweitwohnung jährlich kostet.
Häufige Fragen
Kann das Condominio die Fassade erneuern, auch wenn ich dagegen stimme?
Ja, wenn der Beschluss die Mehrheit der Anwesenden und mindestens die Hälfte des Gebäudewerts erreicht und die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde. Anfechten können Sie ihn binnen 30 Tagen nur, wenn er gegen Gesetz oder Hausordnung verstößt, und die Anfechtung hält die Arbeiten nicht auf.
Kann ich per Video aus dem Ausland an der Versammlung teilnehmen?
Ja, wenn die Mehrheit der Eigentümer der Videokonferenz zugestimmt hat, auch wenn die Hausordnung dazu schweigt. Sonst stimmen Sie über jemanden mit Ihrer schriftlichen Vollmacht ab, aber nicht über den Verwalter.
Wie viel kann ich bei einer Zweitwohnung in Lignano absetzen?
36 % Ihres Anteils, wenn das Condominio 2026 zahlt, 30 %, wenn es 2027 zahlt, nach geltendem Recht (der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027 kündigt eine Bestätigung an), bis zu 96.000 € Kosten, in zehn Jahresraten. Sie brauchen italienische Einkommensteuer, von der Sie abziehen können.
Wer zahlt die Arbeiten, wenn ich verkaufe?
Das Condominio kann die Beiträge dieses und des letzten Jahres von Ihnen oder vom Käufer verlangen, und Sie haften für die folgenden, bis der Verwalter den Kaufvertrag hat. Zwischen Ihnen beiden entscheidet der Vorvertrag: Am besten schreibt man es hinein.
Was dieser Artikel nicht behandelt
Er beschreibt die Regeln, nicht Ihr Gebäude: Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Er behandelt weder den Superbonus und die anderen Abzüge mit eigenen Regeln noch Baugenehmigungen, die Hausordnung Ihres Condominio, die andere Kriterien festlegen kann, noch die Rechtsprechung dazu, wer vor einem Verkauf beschlossene Arbeiten zahlt; die muss ein Anwalt für Ihren Fall lesen.
Wenn die Arbeiten Sie über die Wohnung nachdenken lassen
Ein hoher Anteil an Arbeiten ist oft der Moment, in dem sich ein Eigentümer fragt, ob er die Wohnung behält, sie vermietet, um die Kosten hereinzuholen, oder verkauft. Wir helfen Ihnen, die Zahlen zu sehen: siehe Vermieten und Verkaufen, oder schreiben Sie uns kurz über Anfragen, unverbindlich.
Quellen
- Codice civile, art. 1117 (parti comuni dell'edificio) – Normattiva
- Codice civile, art. 1120 (innovazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1123 (ripartizione delle spese) – Normattiva
- Codice civile, art. 1135 (attribuzioni dell'assemblea, fondo speciale per la manutenzione straordinaria) – Normattiva
- Codice civile, art. 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1137 (impugnazione delle deliberazioni) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (obbligo solidale di chi subentra, obbligo di chi cede) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 66 (convocazione, videoconferenza) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 67 (delega, comproprietari, amministratore) – Normattiva
- L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 2 (lavori per il contenimento dei consumi energetici: maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore) – Normattiva
- Presidenza del Consiglio dei ministri – Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 (manovra 2027, disegno di legge non ancora approvato: annuncia che i bonus sulle ristrutturazioni restano anche nel 2027)
- Agenzia delle Entrate – «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026 (detrazioni 2025–2027, parti condominiali, vendita dell'immobile; PDF)
Quellen gelesen und Links geprüft am 31. Oktober 2026.