Wer 2026 eine Zweitwohnung in Lignano Sabbiadoro verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn nur, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf erfolgt (zehn, wenn an der Wohnung Superbonus-Arbeiten ausgeführt wurden): 26 % des Veräußerungsgewinns, auf Antrag vom Notar einbehalten, oder die normale Einkommensteuer (IRPEF). Nach fünf Jahren ist nichts fällig, und auf eine geerbte Wohnung nie. Vor der notariellen Urkunde braucht es drei Unterlagen, ohne die der Vertrag nichtig ist oder bestraft wird: Katasterdaten und Grundriss, die dem tatsächlichen Zustand entsprechen, die Angaben der Baugenehmigungen und den Energieausweis (APE). Der Rest – Eigentümergemeinschaft, Anlagen, zu löschende Hypothek – entscheidet, wie ruhig der Verkauf verläuft.

Kurz gefasst

  • Der Gewinn wird nur besteuert, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre liegen, von Urkunde zu Urkunde; ein früher unterzeichneter Vorvertrag zählt nicht. Fällig sind 26 % über den Notar oder die normale IRPEF in der Steuererklärung.
  • Eine geerbte Wohnung wird nie besteuert; bei einer geschenkten laufen die fünf Jahre ab dem Kauf durch den Schenker. Für Immobilien mit Superbonus-Arbeiten gilt ein Zeitraum von zehn Jahren.
  • Ohne Katasterkonformität oder ohne die Angaben der Baugenehmigungen (für Gebäude, die vor dem 1. September 1967 begonnen wurden, genügt eine eidesstattliche Erklärung) ist der Kaufvertrag nichtig.
  • In Friaul-Julisch Venetien betragen die Bautoleranzen 3 %, und für Arbeiten bis zum 24. Mai 2024 erreichen sie 6 % bei Wohnungen unter 60 m².
  • APE: Er muss ab Beginn der Verhandlungen vorliegen, die Energieklasse gehört in jede Anzeige und der Ausweis wird der Urkunde beigefügt: Fehlen Klausel oder Anlage, drohen 3.000 bis 18.000 € Strafe.
  • Zeitbedarf: In Italien werden Wohnungen im Schnitt in 5,2 Monaten verkauft, mit einem Abschlag von 7,1 % auf den Angebotspreis, im Nordosten 5 % (Banca d'Italia, zweites Quartal 2026).

Die Unterlagen vor der ersten Anzeige

Es lohnt sich, sie zu sammeln, bevor man einen Käufer sucht: Einige braucht schon die Anzeige, die anderen der Vorvertrag, und eine Abweichung, die mitten in der Verhandlung auffällt, kostet Zeit und Preis. Was nötig ist und warum:

UnterlageWozu sie dientWenn sie fehlt
Katasterauszug (visura) und Grundriss, die dem tatsächlichen Zustand entsprechenDie Urkunde nimmt darauf Bezug, mit der Konformitätserklärung der Eigentümer oder der Bescheinigung eines Technikers (L. 52/1985, Art. 29, Abs. 1-bis)Nichtige Urkunde: Ein falscher Grundriss wird vorher von einem Techniker berichtigt
Angaben der Baugenehmigungen: Lizenz, Baugenehmigung, SCIA, LegalisierungenDer Verkäufer erklärt sie in der Urkunde (D.P.R. 380/2001, Art. 46; L. 47/1985, Art. 40); für Gebäude, die vor dem 1. September 1967 begonnen wurden, genügt eine eidesstattliche ErklärungNichtige Urkunde; bestand die Genehmigung, kann sie durch eine spätere Urkunde bestätigt werden
Energieausweis (APE)Ab Beginn der Verhandlungen bereitzustellen, am Ende zu übergeben und der Urkunde beizufügen; gültig zehn Jahre (D.Lgs. 192/2005, Art. 6)Strafe von 3.000 bis 18.000 €, von den Parteien gesamtschuldnerisch zu zahlen
Bestätigung des Verwalters über Hausgeldzahlungen und laufende StreitigkeitenDer Verwalter stellt sie jedem Eigentümer auf Anfrage aus (Zivilgesetzbuch, Art. 1130); der Käufer haftet für das Hausgeld des laufenden und des VorjahresKeine Nichtigkeit; aber ohne sie weiß der Käufer nicht, welche Rückstände er übernimmt
Konformitätserklärungen der AnlagenSeit 2008 müssen sie der Urkunde nicht mehr beigefügt werden (D.L. 112/2008, Art. 35): Eine Gewährleistung für die Anlagen wird zwischen den Parteien verhandeltKeine Nichtigkeit; der Käufer kann einen Abschlag oder eine Garantie verlangen
Herkunftstitel: Kaufurkunde, Erbschaft oder SchenkungDer Notar prüft die Kette der Übertragungen in den GrundbüchernBei einer geerbten Wohnung muss die Annahme der Erbschaft eingetragen sein (Zivilgesetzbuch, Art. 2648)

Der «stato legittimo» in Friaul-Julisch Venetien: die Regeln der Region

Friaul-Julisch Venetien hat ein eigenes Baugesetzbuch, das Regionalgesetz 19/2009, das in einigen Einzelheiten großzügiger ist als das nationale Recht. Der «stato legittimo» (rechtmäßige Zustand) einer Wohnung ist der, den die Genehmigung ihres Baus und die letzte Maßnahme, die sie als Ganzes betraf, festgelegt haben, ergänzt durch spätere Genehmigungen; bei Gebäuden aus einer Zeit ohne Genehmigungspflicht ergibt er sich aus dem ursprünglichen Kataster, aus Fotografien und Archivunterlagen (Art. 40 ter). Eine Abweichung von 3 % von den Maßen des Projekts ist kein Verstoß; für Arbeiten bis zum 24. Mai 2024 steigt die Toleranz auf 4 % bei Wohnungen von 100 bis 300 m², 5 % unter 100 m² und 6 % unter 60 m² (Art. 41): ein Spielraum, der vor allem bei kleinen Wohnungen zählt. Die Toleranzen erklärt ein befähigter Techniker, auch mit einer beeideten Erklärung, die der Verkaufsurkunde beigefügt wird, und Abweichungen an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes belasten nicht den rechtmäßigen Zustand der einzelnen Wohnung.

Kopien der Projekte und Genehmigungen beantragt man beim Bauamt (Edilizia privata e SUE) der Gemeinde Lignano Sabbiadoro mit einem Antrag auf Akteneinsicht (Gesetz 241/1990). Das sollte der erste Schritt sein: Ohne diese Kopien kann der Techniker die Wohnung nicht mit den Plänen vergleichen und nicht sagen, ob eine Abweichung in die Toleranzen fällt oder eine Legalisierung braucht.

Die Schritte eines Verkaufs

  • Bewertung und Unterlagen: Der Preis wird an den OMI-Werten der Zone und an echten Verkäufen gemessen, während die Unterlagen aus der Tabelle gesammelt werden.
  • Anzeigen: Jede Verkaufsanzeige nennt die Energiekennwerte und die Klasse des APE (D.Lgs. 192/2005, Art. 6, Abs. 8).
  • Angebot und Vorvertrag: Ein privater Vorvertrag wird innerhalb von 30 Tagen registriert, mit 200 € fester Steuer, 0,5 % auf die Anzahlung (caparra confirmatoria) und auf Vorauszahlungen sowie 16 € Stempelsteuer je vier Seiten.
  • Urkunde: Die Parteien erklären, wie der Preis bezahlt wurde und, falls es einen gab, den Makler und sein Honorar (D.L. 223/2006, Art. 35, Abs. 22). Die Urkunde ist auf Italienisch; wer es nicht versteht, kann sie in einer Fremdsprache erhalten, die Notar und Zeugen beherrschen, mit Übersetzung daneben, oder mit einem Dolmetscher (Notariatsgesetz, Art. 54 und 55).
  • Hypothek: Sie wird aus dem Preis getilgt, und die Löschung kostet den Verkäufer nichts; die Bank schickt die Mitteilung innerhalb von 30 Tagen (D.Lgs. 385/1993, Art. 40-bis).
  • Nach der Urkunde: dem Verwalter eine beglaubigte Kopie der Urkunde schicken, denn bis dahin haftet der Verkäufer gesamtschuldnerisch für das Hausgeld (Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch, Art. 63).

Wie lange ein Verkauf in Lignano dauert, misst niemand. Die am 12. August 2026 veröffentlichte Umfrage der Banca d'Italia unter Immobilienmaklern nennt für Italien eine durchschnittliche Verkaufsdauer von 5,2 Monaten und einen durchschnittlichen Abschlag von 7,1 % auf den ursprünglichen Angebotspreis, im Nordosten nur 5 %. Klein ist der Markt nicht: 2025 wurden in Lignano 657 Wohnungen verkauft, 1,7 % weniger als 2024, nach Zählung der Agenzia delle Entrate.

Die Steuern des Verkäufers: wann ein Veräußerungsgewinn anfällt

Der Veräußerungsgewinn (plusvalenza) ist der Unterschied zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, erhöht um alle anderen Kosten, die zur Immobilie gehören (TUIR, Art. 68). Für eine Privatperson, die eine Wohnung verkauft, ist er nur in einigen Fällen ein Einkommen (TUIR, Art. 67):

SituationWird der Gewinn besteuert?
Vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft oder gebautJa
Vor mehr als fünf Jahren gekauft oder gebautNein
GeerbtNein, in keinem Fall
Geschenkt erhaltenJa, wenn der Schenker sie vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft hatte; es gelten seine Kosten zuzüglich der Schenkungsteuer
Mit Superbonus-Arbeiten (D.L. 34/2020, Art. 119), abgeschlossen vor nicht mehr als zehn JahrenJa, außer bei Erbschaft oder Hauptwohnung für den größten Teil des Zeitraums, mit eigenen Regeln für die Kosten
Hauptwohnung des Verkäufers oder der Familie für den größten Teil der ZeitNein; bei einer Zweitwohnung selten

Wer unter die besteuerten Fälle fällt, hat zwei Wege. Bei der Urkunde kann er beim Notar die Ersatzsteuer von 26 % beantragen: Der Notar berechnet sie, zahlt sie mit den Mitteln des Verkäufers und meldet den Verkauf der Agenzia delle Entrate, und auf diesen Gewinn ist keine weitere Einkommensteuer fällig (Gesetz 266/2005, Art. 1, Abs. 496). Andernfalls kommt der Gewinn in die Steuererklärung mit der normalen IRPEF, die 2026 von 23 % für Einkommen bis 28.000 € bis zu 43 % über 50.000 € reicht. Zu den Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen, zählt die Agentur die beim Kauf gezahlten Steuern (Registersteuer oder MwSt., Hypotheken- und Katastersteuer), das Notarhonorar des Kaufs und die Ausgaben, die den Wert der Wohnung erhöht haben: Rechnungen für außerordentliche Arbeiten sind aufzubewahren.

Zwei Klarstellungen der Agenzia delle Entrate zählen für jeden, der in Lignano verkauft. Die fünf Jahre laufen von Urkunde zu Urkunde: Ein Vorvertrag, der vor ihrem Ablauf unterzeichnet wird, auch mit bereits erhaltener Anzahlung, lässt keinen Gewinn entstehen, wenn der endgültige Vertrag später kommt (Auskunft Nr. 157/2026, erteilt einem im Ausland ansässigen Ehepaar). Und ein später gekauftes Zubehör, etwa ein Stellplatz, hat seine eigenen fünf Jahre, auch wenn die Wohnung früher gekauft wurde. Ab 1. Januar 2027 wandern diese Regeln mit gleichem Inhalt in die Artikel 76, 77 und 244 des neuen Einkommensteuer-Einheitstextes (D.Lgs. 117/2026).

Ein Rechenbeispiel

Beispiel mit angenommenen Beträgen und echten Regeln: Ein in Deutschland lebendes Paar hat am 15. März 2023 eine Dreizimmerwohnung mit 70 m² Bruttofläche an der Uferfront von Riviera für 200.000 € gekauft, 9.000 € an Kaufsteuern und Notar gezahlt und 15.000 € für neue Fenster und Elektrik ausgegeben, mit Rechnungen und Überweisungen. Im Oktober 2026 verkauft es sie für 236.000 €, also 3.371 € pro m²: innerhalb der OMI-Spanne der Zone, 2.750–3.400 €.

  • Anerkannte Kosten: 200.000 € + 9.000 € + 15.000 € = 224.000 €.
  • Veräußerungsgewinn: 236.000 € − 224.000 € = 12.000 €.
  • Ersatzsteuer über den Notar: 12.000 € × 26 % = 3.120 €.
  • Ohne die Rechnungen der Arbeiten läge der Gewinn bei 27.000 € und die Steuer bei 7.020 €: Die Belege sind 3.900 € wert.
  • Mit einer Urkunde nach dem 15. März 2028, fünf Jahre nach dem Kauf, wäre die Steuer null.

Wählte das Paar nicht die 26 % und hätte es keine anderen Einkünfte in Italien, kämen die 12.000 € zu 23 % in die italienische Steuererklärung, also 2.760 € IRPEF: weniger als 26 %. Abzüge, Zuschläge, andere italienische Einkünfte und die Regeln des Wohnsitzlandes können das Ergebnis umkehren: Die Rechnung macht man mit einem commercialista vor der Urkunde, denn die 26 % beantragt man in diesem Moment beim Notar.

Geerbte Wohnung, geschenkte Wohnung, Verkäufer im Ausland

Geerbte Wohnung. Sie erzeugt nie einen steuerpflichtigen Gewinn, zu welchem Preis auch immer. Um sie zu verkaufen, muss aber die Annahme der Erbschaft in den Grundbüchern eingetragen sein, damit die Kette der Übertragungen vollständig ist. Seit dem 18. Dezember 2025 kann eine stillschweigende Annahme auch auf Grundlage einer eidesstattlichen Erklärung des Erben in einer notariellen Urkunde eingetragen werden (Zivilgesetzbuch, Art. 2648, in der seit diesem Tag geltenden Fassung).

Geschenkte Wohnung. Steuerlich zählt der Kauf durch den Schenker: Hatten die Eltern sie zwanzig Jahre vor der Schenkung gekauft, gibt es keinen Veräußerungsgewinn. Für Käufer hat das Gesetz 182/2025 viel geändert: Die Herabsetzung der Schenkung, die Pflichtteilsberechtigte des Schenkers verlangen, trifft nicht mehr den, der vom Beschenkten gekauft hat; der Beschenkte entschädigt die Pflichtteilsberechtigten in Geld. Früher konnte die Herausgabeklage bis zum Käufer reichen. Für Erbfälle vor dem 18. Dezember 2025 gilt die neue Regel nach sechs Monaten, es sei denn, innerhalb dieser Frist wurde eine Herabsetzungsklage oder ein Widerspruch gegen die Schenkung zugestellt und eingetragen (früher eingetragene Widersprüche bleiben ebenfalls wirksam): Der Notar prüft das in den Registern.

Verkäufer im Ausland. Der Gewinn aus einer Wohnung in Italien ist auch für Nichtansässige ein in Italien erzieltes Einkommen (TUIR, Art. 23), und die Regel, die die 26 % über den Notar erlaubt, unterscheidet nicht zwischen Ansässigen und Nichtansässigen. Wie das Wohnsitzland denselben Verkauf behandelt, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen und von seinen Gesetzen ab: eine Frage für den eigenen Berater zu Hause. Nötig sind ein italienischer codice fiscale und, falls man am Tag der Urkunde nicht in Lignano sein kann, eine Vollmacht, rechtzeitig mit dem Notar vorzubereiten.

Worauf Käufer in Lignano achten

  • Der Preis im Vergleich zur Zone: Käufer kennen die OMI-Werte, die wir Zone für Zone erklären.
  • Die Unterlagen vor der Wohnung: konformer Grundriss, Baugenehmigungen, APE. In Italien werden 63,1 % der Käufe mit einem Darlehen finanziert (Banca d'Italia, zweites Quartal 2026), und wer ein Darlehen braucht, braucht Unterlagen, die auch vor der Bank bestehen.
  • Die Eigentümergemeinschaft: letzte Abrechnung, Wirtschaftsplan und bereits beschlossene außerordentliche Arbeiten, denn das Hausgeld des laufenden und des Vorjahres geht auch auf den Käufer über. Was die Wohnung jährlich kostet, erklären wir hier.
  • Der APE: Er gilt zehn Jahre, erlischt aber am 31. Dezember des Jahres nach einer versäumten Prüfung der Heizanlage (D.Lgs. 192/2005, Art. 6, Abs. 5).
  • Noch nicht genutzte Steuerabzüge für Arbeiten an der Wohnung: Sie gehen auf einen Käufer über, der eine natürliche Person ist, sofern in der Urkunde nichts anderes vereinbart wird (TUIR, Art. 16-bis, Abs. 8; ab 2027 Art. 17, Abs. 10, des neuen Einheitstextes).
  • Wenn die Wohnung vermietet ist: welche Verträge bestehen, der CIN und wer die Kurtaxe abführt, wie in Kurzzeitvermietung in Lignano 2026 erklärt.

Häufige Fragen

Zahlt man Steuern beim Verkauf einer Zweitwohnung in Lignano?

Nur wenn zwischen Kauf- und Verkaufsurkunde nicht mehr als fünf Jahre liegen (zehn bei Immobilien mit Superbonus-Arbeiten) und ein Gewinn entsteht: dann 26 % über den Notar oder die normale IRPEF. Bei einer geerbten Wohnung nie.

Löst ein innerhalb der fünf Jahre unterzeichneter Vorvertrag den Veräußerungsgewinn aus?

Nein. Laut der Agenzia delle Entrate (Auskunft Nr. 157/2026) zählt das Datum des endgültigen Vertrags: Der Vorvertrag überträgt das Eigentum nicht, auch nicht mit erhaltener Anzahlung.

Kann ich verkaufen, wenn der Katastergrundriss nicht der Wohnung entspricht?

Nicht in diesem Zustand: Die Urkunde wäre nichtig. Ein Techniker berichtigt zuerst den Grundriss im Kataster; ist die Abweichung auch baurechtlich, muss geprüft werden, ob sie in die regionalen Toleranzen fällt oder eine Legalisierung braucht.

Ich wohne in Österreich: Wo zahle ich den Veräußerungsgewinn für meine Wohnung in Lignano?

In Italien, weil das Einkommen aus einer Immobilie in Italien stammt; die 26 % kann man bei der Urkunde beim Notar beantragen. Wie Österreich den Verkauf dann behandelt, hängt vom Abkommen zwischen beiden Ländern und vom österreichischen Recht ab: Fragen Sie Ihren Berater.

Was dieser Artikel nicht abdeckt

Er beschreibt die Regeln, nicht Ihren Fall: Er ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, und das letzte Wort haben Notar und commercialista. Er behandelt keine Verkäufe durch Unternehmen und Gesellschaften und keine MwSt.; nicht die Steuern des Käufers, dazu unser Leitfaden zum Kauf in Lignano, und nicht die Steuerregeln im Wohnsitzland des Verkäufers. Er sagt auch nicht, ob die Kosten von Arbeiten, die bereits einen Baubonus erhalten haben, voll zu den Kosten zählen: eine Frage an den commercialista vor der Urkunde.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Wohnung in Lignano erwägen

Ein ruhiger Verkauf beginnt mit den Unterlagen, vor dem Preis: Katasterkonformität, Baugenehmigungen, APE und Eigentümergemeinschaft geordnet vor der ersten Anzeige. Wenn wir verkaufen, gehen wir von der Immobilie aus – von ihrer Zone, ihren Unterlagen und davon, wer der richtige Käufer ist –, nicht von einem Durchschnitt. Lesen Sie Verkaufen oder, wenn Sie sie lieber behalten und arbeiten lassen, Vermieten; oder schicken Sie uns ein paar Zeilen über Anfragen, unverbindlich.

Quellen

Quellen gelesen und Links geprüft am 31. Oktober 2026.