Über 30 Tage ist eine Vermietung in Lignano keine Kurzzeitvermietung mehr: Sie ist ein echter Mietvertrag, der binnen 30 Tagen bei der Agenzia delle Entrate zu registrieren ist und den Energieausweis voraussetzt. Ein privater Eigentümer hat zwei Wege. Die Vermietung zu touristischen Zwecken, für Urlauber auch für den ganzen Sommer, folgt dem Zivilgesetzbuch: Dauer und Miete sind frei. Der Übergangsvertrag, für jemanden, der eine Saison zum Arbeiten kommt oder einen anderen belegten vorübergehenden Bedarf hat, dauert bis zu 18 Monate und folgt den Regeln der Gebietsvereinbarung von Lignano. Für die Miete kann man die Pauschalsteuer von 21 % wählen. Die 10 % für vereinbarte Mieten gelten in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot, zu denen Lignano nicht gehört, aber auch in Gemeinden, die zwischen 2009 und 2014 von einer Katastrophe getroffen wurden: Lignano wird in zwei Dekreten des delegierten Kommissars von 2010 und 2011 genannt, die vereinbarte Miete zahlt hier also 10 %. Die 5 %, die die Regierung am 28. Oktober 2026 für das Haushaltsgesetz 2027 angekündigt hat, betreffen dieselben 10 %.

Kurz gefasst

  • Bis 30 Tage: Kurzzeitvermietung mit eigenen Regeln (CIN, Gäste an die Polizei, Kurtaxe, 21 % oder 26 %). Darüber: ein Mietvertrag, der binnen 30 Tagen zu registrieren ist.
  • Ferienmiete: für Urlauber, auch für Wochen oder Monate; freie Dauer und Miete, Regeln des Zivilgesetzbuchs; der CIN ist auch hier nötig.
  • Übergangsvertrag: bis 18 Monate, für einen vorübergehenden Bedarf von Eigentümer oder Mieter, der in der Gebietsvereinbarung vorgesehen und belegt ist; ohne ihn wird er zum 4+4.
  • Cedolare secca: 21 % auf die Miete, anstelle von IRPEF, Registersteuer und Stempelsteuer. Die 10 % für vereinbarte Mieten gelten in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot, zu denen Lignano nicht gehört, und in Gemeinden, die zwischen 2009 und 2014 von einer Katastrophe getroffen wurden, wenn ein Akt des delegierten Kommissars sie nennt: Lignano steht in zwei, ein 3+2 mit vereinbarter Miete zahlt also 10 %; beim Übergangsvertrag sollte der Steuerberater es bestätigen.
  • Vereinbarte Miete in Lignano: Sie lohnt sich auch bei der ILIA, die auf 75 % sinkt, ebenso für Übergangsverträge nach der Gebietsvereinbarung vom 27. September 2017.
  • Über sechs Monate im selben Jahr schuldet der Mieter die TARI; bei einem Mieter aus einem Land außerhalb der EU eine Meldung an die Sicherheitsbehörde binnen 48 Stunden.

Zwei Verträge für zwei verschiedene Mieter

Der Unterschied liegt nicht in der Dauer, sondern im Grund, aus dem der Mieter kommt. Das Gesetz über Wohnraummieten, Nr. 431/1998, nimmt von seinen Regeln über Dauer und Miete die «ausschließlich zu touristischen Zwecken vermieteten Wohnungen» aus (Art. 1, Abs. 2): Für sie gelten die Artikel des Zivilgesetzbuchs über die Miete, wie das regionale Tourismusgesetzbuch Friaul-Julisch Venetiens wiederholt (L.R. 17/2025, Art. 101). Wer dagegen nach Lignano kommt, um eine Saison zu arbeiten, oder aus einem anderen vorübergehenden Grund, wohnt dort: Der Vertrag ist ein Wohnraummietvertrag und muss, wenn er kein 4+4 oder 3+2 sein soll, ein Übergangsvertrag sein. Über die Nachfrage nach längeren Aufenthalten in Lignano schreiben wir in diesem Artikel.

PunktVermietung zu touristischen ZweckenÜbergangsvertrag
Für wenUrlauber, auch für die ganze SaisonWer einen vorübergehenden Bedarf hat, den die Gebietsvereinbarung vorsieht, etwa im Zusammenhang mit beruflicher Mobilität
RegelnZivilgesetzbuch (Art. 1571 ff.)L. 431/1998, Art. 5, und D.M. vom 16. Januar 2017, Art. 2
DauerFreiBis 18 Monate
MieteFreiNach dem Dekret binden die Spannen der Vereinbarung sie nur in Gemeinden über 10.000 Einwohnern: In Lignano entscheidet der Text der Vereinbarung
FormSchriftlich (L. 431/1998, Art. 1, Abs. 4)Nur auf dem ministeriellen Muster (Anlage B), mit erklärtem Bedarf und den Belegen dazu; sonst wird er zum 4+4
CINPflicht (D.L. 145/2023, Art. 13-ter)Von der CIN-Regel nicht erfasst

Der Übergangsvertrag hat genaue Regeln. Er dauert höchstens 18 Monate; er muss den vorübergehenden Bedarf von Eigentümer oder Mieter unter den in der Gebietsvereinbarung aufgeführten nennen und ihn über 30 Tage mit beigefügten Unterlagen belegen; er wird nur auf dem ministeriellen Muster geschlossen. Fehlt eine dieser Bedingungen, wird der Vertrag auf die Dauer eines 4+4 zurückgeführt (D.M. vom 16. Januar 2017, Art. 2). Die Parteien können sich von den Verbänden der Eigentümer und Mieter unterstützen lassen; tun sie es nicht, braucht es für die Vergünstigungen die Bescheinigung eines Verbands, der die Vereinbarung unterzeichnet hat.

Die Gebietsvereinbarung von Lignano

Lignano hat eine Gebietsvereinbarung für Mieten, erneuert am 27. September 2017 nach dem Ministerialdekret jenes Jahres: Die Gemeinde nennt sie in ihrem ILIA-Merkblatt 2026. Die Vereinbarungen werden von den unterzeichnenden Verbänden bei der Gemeinde hinterlegt (L. 431/1998, Art. 2, Abs. 3); den Text mit den Mietspannen haben wir online nicht gefunden, man erhält ihn dort oder bei den Verbänden der Eigentümer und Mieter. Für Übergangsverträge schreibt das Dekret die Spannen nur in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern vor, und Lignano hatte laut ISTAT Ende 2023 6.901: Ob die Vereinbarung von Lignano trotzdem auch für Übergangsverträge eine Miete festlegt, was auch für die ILIA-Ermäßigung zählt, ist im Text zu prüfen. Eine Obergrenze sind die Spannen dagegen für den 3+2, den Vertrag mit vereinbarter Miete über mindestens drei Jahre plus zwei Jahre Verlängerung.

Die Steuern: cedolare, Registersteuer, ILIA

Für einen privaten Eigentümer wird die Miete eines Vertrags über 30 Tage auf eine von zwei Arten besteuert. Mit der cedolare secca von 21 %, die IRPEF und Zuschläge und auch Register- und Stempelsteuer auf den Vertrag ersetzt (D.Lgs. 23/2011, Art. 3), oder mit der normalen IRPEF, wobei zusätzlich eine Registersteuer von 2 % der Jahresmiete (im ersten Jahr mindestens 67 €) und 16 € Stempelsteuer je vier Seiten anfallen. Der ermäßigte Satz von 10 % steht vereinbarten Mieten in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot zu: In Friaul-Julisch Venetien umfasst die CIPE-Liste (Beschluss 87/2003) Basiliano, Cervignano del Friuli, Duino-Aurisina, Gorizia, Monfalcone, Muggia, Pordenone, Tavagnacco, Triest und Udine, nicht Lignano. Er gilt auch in Gemeinden, für die zwischen dem 28. Mai 2009 und dem 27. Mai 2014 nach einer Katastrophe der Notstand beschlossen wurde (D.L. 47/2014, Art. 9, Abs. 2-bis; ab 2027 Art. 205 des Einheitstextes, D.Lgs. 117/2026); nach der Agenzia delle Entrate muss die Gemeinde in den Akten des delegierten Kommissars genannt sein (Antwort Nr. 470/2019), und die Regel gilt auch für heute geschlossene Verträge (Antwort Nr. 160/2023). Lignano wird zweimal genannt: im Dekret des delegierten Kommissars Nr. 2/CD7/2010 vom 26. Februar 2010, für das Unwetter der letzten Dezemberdekade 2009 (Notstand vom 22. Januar 2010), und im Dekret Nr. 1/CD9/2011 vom 12. Januar 2011, für den Regen vom 31. Oktober und 1. November 2010 (Notstand vom 5. November 2010). Ein 3+2 mit vereinbarter Miete in Lignano hat also die cedolare von 10 %: Im Formular RLI wählt man den ermäßigten Satz, und zum Vertrag legt man eine Kopie der beiden Dekrete (Amtsblatt der Region Nr. 11 vom 17. März 2010 und Nr. 4 vom 26. Januar 2011). Zum Übergangsvertrag in Katastrophengemeinden gibt es keine Antwort der Agenzia: Vor der Anwendung der 10 % sollte der Steuerberater sie bestätigen. Die Minderung der Bemessungsgrundlage der Registersteuer um 30 % für vereinbarte Mieten gilt dagegen nur in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot, in Lignano also nicht.

In Lignano zählt die vereinbarte Miete auch bei der ILIA. Für Wohnungen mit vereinbarter Miete, 3+2 oder Übergangsvertrag nach der Vereinbarung, zahlt man die Steuer zu 75 %: zum Satz von 0,91 % (Code 5902) oder von 0,70 % (Code 5901), wenn die Wohnung zugleich die der Region gemeldete «prima seconda casa» ist. Die Ermäßigung gilt für die Wohnung, nicht für Garagen und Keller; der Eigentümer erklärt sie im Folgejahr mit dem ILIA-Formular und fügt den Vertrag und, ohne Unterstützung, die Bescheinigung bei. ILIA und TARI des Jahres erklären wir in was eine Zweitwohnung jährlich kostet.

Das Haushaltsgesetz 2027: die angekündigten 5 % und Lignano

Am 28. Oktober 2026 hat der Ministerrat den Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027 beschlossen. Laut Mitteilung sinkt die cedolare für vereinbarte Mieten von 10 % auf 5 %, und auf 1 % für Verträge mit Mietern bis 35 Jahre. Der Text muss noch durch das Parlament und ist, während wir schreiben, nicht veröffentlicht. Senkt die Regel nur den Satz, der heute 10 % beträgt, gelten die 5 % wahrscheinlich auch in Lignano: Ab 2027 steht die Regel der Katastrophengemeinden in Art. 205 des neuen Einheitstextes, der genau auf diesen Satz verweist. Wir prüfen es am beschlossenen Text.

Die übrigen Pflichten über 30 Tage

  • Registrierung bei der Agenzia delle Entrate binnen 30 Tagen ab Unterzeichnung oder ab Vertragsbeginn, wenn früher, auch online mit dem Formular RLI; befreit sind nur Verträge, die im Jahr mit demselben Mieter insgesamt 30 Tage nicht überschreiten.
  • APE: In registrierungspflichtigen Verträgen steht die Klausel, mit der der Mieter erklärt, die Informationen zum Ausweis erhalten zu haben; ohne sie 1.000 bis 4.000 € Strafe, halbiert, wenn die Miete drei Jahre nicht überschreitet (D.Lgs. 192/2005, Art. 6, Abs. 3).
  • TARI: Hat der Mieter die Wohnung mehr als sechs Monate im selben Jahr, schuldet er die Abgabe; bis zu sechs Monaten bleibt sie beim Eigentümer (TARI-Satzung von Lignano, Art. 3).
  • Mieter aus einem Land außerhalb der Europäischen Union: Wer ihm Unterkunft gibt oder ihm die Nutzung einer Immobilie überlässt, meldet das binnen 48 Stunden schriftlich der örtlichen Sicherheitsbehörde; die Strafe beträgt 500 bis 3.500 € (D.Lgs. 286/1998, Art. 7).
  • Ferienmiete: Der CIN bleibt Pflicht, wie bei Kurzzeitvermietungen (D.L. 145/2023, Art. 13-ter). Die Gemeinde verlangt auch hier die Kurtaxe, vom 1. Mai bis 30. September und für höchstens 10 aufeinanderfolgende Nächte. Die Grundlage ist allerdings wackelig: Nach dem 16. Dezember 2025 erwähnt der regionale Text nur Beherbergungsbetriebe, und über 30 Tage stützt sie nicht einmal die staatliche Regel zur Kurzzeitvermietung. Fragen Sie vor der Ankunft der Gäste schriftlich beim Steueramt, ob sie geschuldet ist und wer sie einziehen muss.
  • Anzeigen: Bei Wohnungen, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, darf die Mietanzeige die Energieklasse weglassen; bei den anderen muss sie sie nennen (D.Lgs. 192/2005, Art. 6, Abs. 8).

Ein Rechenbeispiel

Beispiel mit angenommenen Beträgen und echten Regeln: Eine Zweizimmerwohnung mit 60 m² in Pineta, Katasterertrag 600 €, ist die gemeldete «prima seconda casa» des Eigentümers. Von Oktober bis April stünde sie leer; der Eigentümer vermietet sie für sieben Monate an eine Fachkraft, die für einen befristeten Auftrag nach Lignano geschickt wurde, mit einem Übergangsvertrag nach der Vereinbarung (wenn die Vereinbarung diesen Bedarf vorsieht und diese Miete zulässt), zu 700 € im Monat.

  • Miete: 7 × 700 € = 4.900 €.
  • Cedolare secca zu 21 %: 4.900 € × 21 % = 1.029 €; keine Register- und keine Stempelsteuer.
  • ILIA mit der Ermäßigung für vereinbarte Miete, wenn der Vertrag das ganze Jahr abdeckte: 600 € × 1,05 × 160 = 100.800 € × 0,70 % = 705,60 €, auf 75 % reduziert: 529,20 €; wie kürzere Zeiträume gezählt werden, sagt das Steueramt der Gemeinde.
  • TARI: Der Vertrag läuft von Oktober bis April, also in keinem der beiden Kalenderjahre länger als sechs Monate: Die TARI bleibt beim Eigentümer.
  • Es bleiben: 4.900 € − 1.029 € = 3.871 €, vor Nebenkosten, Hausgeld und Abnutzung, in Monaten, in denen die Wohnung sonst leer stünde.
  • Bestätigt der Steuerberater die 10 % auch für den Übergangsvertrag: 4.900 € × 10 % = 490 € cedolare, und es bleiben 4.410 €.

Was vor dem ersten Vertrag zu tun ist

  • Entscheiden, wen man sucht: Touristen für Wochen oder Monate (Ferienmiete, CIN) oder Mieter mit vorübergehendem Bedarf (Übergangsvertrag).
  • Für einen Übergangsvertrag die Gebietsvereinbarung von Lignano und das ministerielle Muster besorgen und einen unterzeichnenden Verband um Unterstützung oder die Bescheinigung bitten.
  • Den APE vor den Anzeigen haben und die Klausel in den Vertrag aufnehmen.
  • Den Vertrag binnen 30 Tagen registrieren und im Formular RLI die cedolare wählen.
  • Kommt der Mieter aus einem Land außerhalb der EU, die Meldung binnen 48 Stunden machen.
  • Im Folgejahr die ILIA-Ermäßigung für vereinbarte Miete mit dem ILIA-Formular erklären und den Vertrag beifügen.

Häufige Fragen

Kann ich in Lignano den ganzen Sommer ohne Übergangsvertrag vermieten?

Ja, an Urlauber: Das ist eine Vermietung zu touristischen Zwecken, mit freier Dauer und Miete, geregelt durch das Zivilgesetzbuch. Über 30 Tage muss sie registriert werden, und der CIN ist nötig. Der Übergangsvertrag ist für einen Mieter, der kein Tourist ist, sondern vorübergehend in Lignano wohnen muss, etwa wegen der Arbeit.

Bringt eine vereinbarte Miete in Lignano die cedolare von 10 %?

Ja, beim 3+2 mit vereinbarter Miete. Nicht weil Lignano eine Gemeinde mit hoher Wohnungsnot wäre (auf der CIPE-Liste steht es nicht), sondern weil es zu den Katastrophengemeinden gehört, für die zwischen 2009 und 2014 der Notstand beschlossen wurde: Die Dekrete des delegierten Kommissars 2/CD7/2010 und 1/CD9/2011 nennen es. Beim Übergangsvertrag sollte der Steuerberater es bestätigen. Die vereinbarte Miete senkt außerdem die ILIA auf 75 %.

Kann ein Übergangsvertrag ein Jahr dauern?

Ja: bis zu 18 Monate, wenn der vorübergehende Bedarf in der Gebietsvereinbarung vorgesehen und belegt ist. Ohne das wird der Vertrag zum 4+4.

Wer zahlt die TARI, wenn ich die Wohnung im Winter vermiete?

Der Mieter, wenn er sie mehr als sechs Monate im selben Kalenderjahr hat; sonst der Eigentümer. Ein Vertrag von Oktober bis April, auf zwei Jahre verteilt, lässt die TARI in beiden Jahren beim Eigentümer.

Was dieser Artikel nicht abdeckt

Er beschreibt die Regeln, nicht Ihren Vertrag: Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Er nennt weder die Mietspannen der Gebietsvereinbarung von Lignano noch ihre Liste vorübergehender Bedarfe, die im hinterlegten Text nachzulesen sind; er behandelt 4+4- und 3+2-Verträge, Studentenmieten, Unternehmen und MwSt. nicht im Einzelnen. Er sagt auch nicht, ob bei einer Ferienmiete über 30 Tage die Gäste zusätzlich über Alloggiati Web zu melden sind: Die Regel von 2018 dehnt diese Pflicht auf Mieten unter 30 Tagen aus (D.L. 113/2018, Art. 19-bis); für die übrigen fragen Sie die Questura. Die Regeln unter 30 Tagen stehen in unserem Artikel zur Kurzzeitvermietung.

Wenn die Wohnung monatelang leer steht

Zwischen zwei Sommern zahlt eine Wohnung in Lignano ILIA und Kosten, auch wenn niemand sie nutzt. Unsere Art zu vermieten setzt auf längere Aufenthalte – zwei bis acht Wochen, mit ausgewählten Gästen, koordinierter Reinigung und klaren Abrechnungen –, und der richtige Vertrag wird mit dem Eigentümer gewählt, Fall für Fall. Lesen Sie Vermieten; wenn Sie eher an einen Verkauf denken, Verkaufen; oder schicken Sie uns ein paar Zeilen über Anfragen, unverbindlich.

Quellen

Quellen gelesen und Links geprüft am 31. Oktober 2026.