V prvem polletju 2026 opazovalnica nepremičninskega trga italijanske davčne uprave Agenzia delle Entrate (OMI) stanovanje v običajnem stanju ob obali Lignana Sabbiadora ocenjuje na 3.400 do 4.500 € za kvadratni meter, ob obali Pinete in Riviere na 2.750 do 3.400 €; za prvo vrsto so Pineta, Riviera in preostali Sabbiadoro pri 2.400 do 3.100 €. Iz razponov najemnin uprave izhajajo bruto donosi od približno 5,5 % do 6,6 % na leto, pred davki, stroški in praznimi meseci.
Na kratko
- Štiri cone OMI imajo stanovanjske vrednosti: B1 (Viale Centrale, Via Sabbiadoro, Via Mercato, Darsena), B2 (obala Sabbiadora), C2 (obala Pinete in Riviere) in D2 (preostala Pineta, Riviera in Sabbiadoro).
- Najvišji razpon: B2, 3.400–4.500 € za m². Najnižji: D2, 2.400–3.100 € za stanovanja in 2.250–3.200 € za samostojne hiše.
- Najemnine segajo od 11,8 do 23 € za m² na mesec, tudi tu najvišje ob obali Sabbiadora.
- Bruto donos na sredini razponov: 5,9 % v B2, 6,3 % v B1 in D2, 6,6 % v C2, 5,5 % za samostojne hiše v D2.
- Velikost trga: 657 prodaj leta 2025 po štetju uprave, 1,7 % manj kot leta 2024; sam Lignano predstavlja več kot tretjino prodaj svojega območja.
- Vrednosti veljajo za m² bruto površine, z zidovi vred, in za «običajno» stanje, najpogostejše v vsaki coni; razpona za hiše v odličnem stanju uprava za Lignano ne objavlja.
Cone in njihove vrednosti
OMI vsako občino razdeli na homogene cone in vsakih šest mesecev objavi najnižjo in najvišjo vrednost na kvadratni meter za vsak tip stavbe, za prodajo in najem. To niso cene posameznih pogodb, temveč razponi običajne tržne vrednosti. V Lignanu se prvo polletje 2026 bere takole; stolpec donosa je naš izračun, letna najemnina deljena s ceno na sredini vsakega razpona:
| Cona | Območje (opis OMI) | Prodaja, €/m² | Najem, €/m² na mesec | Bruto donos |
|---|---|---|---|---|
| B1 | Središče: Viale Centrale, Via Sabbiadoro, Via Mercato, Darsena | 2.600–3.400 | 13–18,5 | 6,3 % |
| B2 | Obala Sabbiadora | 3.400–4.500 | 16–23 | 5,9 % |
| C2 | Obala Pinete in Riviere | 2.750–3.400 | 14–20 | 6,6 % |
| D2 | Preostala Pineta, Riviera in Sabbiadoro | 2.400–3.100 | 11,8–16,9 | 6,3 % |
| D2, samostojne hiše | Ville e villini, ista cona | 2.250–3.200 | 10–15 | 5,5 % |
| R1 | Preostalo občinsko ozemlje | Brez stanovanjskih vrednosti | — | — |
Izstopajo tri stvari. Obala Sabbiadora stane do tretjino več kot obala Pinete in Riviere (4.500 € proti 3.400 na vrhu razpona), njene najemnine pa so višje le za 15 % (23 € proti 20): na vložen evro prinese največ najemnine prva vrsta Pinete in Riviere. Središče (B1) doseže enako najvišjo vrednost kot obala Pinete in Riviere, 3.400 €. Samostojne hiše v D2 pa so ocenjene podobno kot stanovanja, a se oddajajo ceneje.
Kako so se vrednosti gibale
Od drugega polletja 2025 do prvega polletja 2026 je uprava spremenila štiri številke, vse na robovih razponov: vrh B2 se je dvignil s 4.400 na 4.500 €, vrh C2 s 3.300 na 3.400 €, vrh B1 pa je padel s 3.500 na 3.400 € in spodnja meja samostojnih hiš v D2 z 2.350 na 2.250 €. Nobena najemnina se ni spremenila.
V desetih letih je trend jasnejši. Statistični urad dežele je s predelavo podatkov OMI ugotovil, da ima Lignano – najbolj turistična občina Furlanije - Julijske krajine s stopnjo turističnosti 534 – najvišje vrednosti v deželi in da so se med prvim polletjem 2014 in prvim polletjem 2024 njegove povprečne vrednosti stanovanj spremenile za +10,1 % na spodnji in −1,4 % na zgornji meji, najemnine pa so zrasle za 21,8 % in 18,4 %. Najemnine višje za približno petino, cene skoraj nespremenjene: razmerje med obojim, bruto donos, se je izboljšalo.
Koliko stanovanj zamenja lastnika
Uprava stanovanjske prodaje šteje kot «normalizirane transakcije» (NTN). Lignano jih je leta 2025 zabeležil 657, leta 2024 pa 668 (−1,7 %), medtem ko je pokrajina Videm zrasla za 9,1 % na 7.876 in dežela za 5,7 % na 17.922. Intenzivnost trga (IMI), delež stanovanjskega fonda, prodan v letu, je znašala 2,41 %. In je edina občina v deželi, katere povprečne vrednosti so med dvakratnikom in petkratnikom italijanskega povprečja.
Od bruto do neto: primer z izračunom
Primer z namišljenimi zneski in vrednostmi OMI: stanovanje s 70 m² bruto površine ob obali Pinete, cona C2, kupljeno na sredini razpona, 3.075 € za m² ali 215.250 €, in oddano z običajno celoletno pogodbo na sredini razpona najemnin, 17 € za m² na mesec.
- Najemnina: 70 × 17 € × 12 = 14.280 € na leto, bruto donos 6,6 %.
- Cedolare secca, neobvezni 21-odstotni pavšalni davek na najemnine: 2.998,80 €.
- ILIA, deželni davek na nepremičnine, pri katastrskem dohodku 700 € in znižani stopnji 0,70 % («prima seconda casa»): 823,20 €.
- Stroški upravnika stavbe in zavarovanje, predpostavljeni: 1.500 €.
- Neto: 14.280 € − 2.998,80 € − 823,20 € − 1.500 € = 8.958 € ali 4,2 % cene, pred praznimi meseci, vzdrževanjem in stroški nakupa.
Pri najemu, daljšem od šestih mesecev, takso za odpadke (TARI) plača najemnik. Pogodba po «canone concordato» v skladu z lignanskim teritorialnim sporazumom, obnovljenim leta 2017, zniža ILIA na 75 %, a sporazum določa tudi najemnino.
Počitniško oddajanje je drug trg
Najemnine OMI opisujejo običajne celoletne najeme. Stanovanje v Lignanu, oddano po tednih, zasluži drugače – večina prihodka pride v nekaj poletnih tednih – in sledi pravilom in davkom kratkoročnega najema, ki jih pojasnjuje Kratkoročni najem v Lignanu v letu 2026.
Kaj storiti s temi številkami
- Naslov poiščite na zemljevidu OMI uprave (GEOPOI) ali v storitvi za poizvedbe in preberite zadnje polletje za to cono.
- Preračunajte površino: vrednosti veljajo za m² bruto površine, z zidovi vred.
- Zahtevano ceno postavite ob razpon: cena nad najvišjo vrednostjo potrebuje razlog, na primer novo stavbo, prvo vrsto, razgled ali veliko teraso.
- V storitvi prijavljenih vrednosti uprave preverite, koliko so podobna stanovanja res stala: prikazuje cene, prijavljene v pogodbah zadnjih petih let, in zahteva dostop do zaščitenega območja (SPID, poverilnice uprave ali CNS).
- Za donos izhajajte iz najemnine OMI in odštejte davek, ILIA, stroške upravnika in prazne mesece, kot v primeru.
Pogosta vprašanja
Koliko stane kvadratni meter stanovanja v Lignanu?
V prvem polletju 2026 Agenzia delle Entrate stanovanja v običajnem stanju ocenjuje na 2.400 do 4.500 € za m² bruto površine, odvisno od cone: 3.400–4.500 € ob obali Sabbiadora, 2.750–3.400 € ob obali Pinete in Riviere, 2.600–3.400 € v središču in 2.400–3.100 € v preostalem kraju.
Je Lignano Pineta dražja od Sabbiadora?
Ne v tabelah OMI. Obala Pinete in Riviere (2.750–3.400 €) je ocenjena nižje od obale Sabbiadora (3.400–4.500 €), notranjost Pinete in Riviere pa je s preostalim Sabbiadorom v coni D2. Posamezne ulice in stavbe lahko kljub temu dosežejo pribitke, ki jih vrednosti con ne pokažejo.
Kakšen donos od najemnine lahko pričakujem v Lignanu?
Po vrednostih OMI za običajne najeme približno 5,5 % do 6,6 % bruto. V zgornjem primeru okoli 4,2 % po pavšalnem davku, ILIA in stroških upravnika, pred praznimi meseci in vzdrževanjem.
Česa te številke ne povedo
Razponi OMI so vrednosti con za stanovanja v običajnem stanju, ne cenitev določenega stanovanja: nadstropje, razgled, terasa, parkirno mesto, kakovost stavbe in energijski razred lahko ceno potisnejo daleč iz razpona, vsako polletje pa je objavljeno šele po njegovem koncu. To je informacija, ne cenitev in ne naložbeni nasvet. O zahtevanih cenah in mikrotrgih znotraj vsake cone preberite Lignano ni en sam trg; stanovanja naprodaj so na strani Nakup.
Viri
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B1 (Centrale: viale Centrale, via Sabbiadoro, via Mercato, Darsena)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona B2 (Fronte mare Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona C2 (Fronte mare Pineta e fronte mare Riviera)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona D2 (Zona Pineta, zona Riviera, restante zona Lignano Sabbiadoro)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Banca dati delle quotazioni immobiliari, ricerca (anche 2° semestre 2025 e zona R1)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli-Venezia Giulia 2026 (dati 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli Venezia Giulia 2025 (dati 2024, PDF)
- Regione Friuli Venezia Giulia, Ufficio di statistica – Quotazioni immobiliari in FVG, elaborazione di dati OMI (aprile 2025, PDF)
- Agenzia delle Entrate, OMI – GEOPOI, mappa delle zone OMI
- Agenzia delle Entrate, OMI – Consultazione valori immobiliari dichiarati (scheda aggiornata al 19 giugno 2026)
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026)
- Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (canone concordato, accordo territoriale del 27/09/2017; PDF)
- L. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 643 (TARI, detenzione fino a sei mesi) – Normattiva
Viri prebrani in povezave preverjene 25. oktobra 2026.