V Lignanu je večina stanovanj v stavbah v etažni lastnini, katerih lastniki živijo drugje, mnogi v tujini. Ko stavba potrebuje novo fasado, streho ali balkone, odloči skupščina, ki jo polovica lastnikov spremlja od daleč, račun pa pride v tisočinkah. Pravila so v civilnem zakoniku: kaj je skupno, katera večina odloča, kako sodelovati brez potovanja, koliko časa imate za ugovor in kaj se zgodi z obroki ob prodaji. Nad tem so davčne olajšave: za drugi dom 36 % vašega deleža, če stavba plača leta 2026, in 30 %, če plača leta 2027, po današnjem zakonu, ki ga predlog proračunskega zakona 2027 želi spremeniti.
Na kratko
- Fasade, strehe, temelji, stopnišča in skupne napeljave so last vseh etažnih lastnikov; stroški se delijo po tisočinkah, razen tistega, kar služi le nekaterim.
- Izredna popravila večjega obsega zahtevajo večino navzočih in vsaj polovico vrednosti stavbe, v prvem in v drugem sklicu.
- Pred deli mora skupščina oblikovati poseben sklad v višini njihove cene ali obrokov, ki zapadejo po napredovanju del.
- Vabilo pride vsaj pet dni pred skupščino; glasuje se s pisnim pooblastilom in, če se večina strinja, po videokonferenci.
- Odsotni imajo 30 dni od sporočila zapisnika, da izpodbijajo sklep; izpodbijanje del ne ustavi.
- Olajšava na vaš delež: 36 % za drugi dom, 50 % za glavno prebivališče, za plačila leta 2026; 30 % in 36 % leta 2027 po veljavnem zakonu (predlog proračunskega zakona 2027 napoveduje potrditev); v desetih letnih obrokih.
Kaj je skupno in kako se deli
Civilni zakonik, če listina ne določa drugače, šteje za skupne dele, potrebne za skupno rabo: zemljišče, temelje, nosilne zidove, stebre in nosilce, strehe in ravne strehe, stopnišča, vhodna vrata, dvorišča in fasade; nato dvigala, vodovodne in kanalizacijske napeljave, centralne napeljave za plin, elektriko in ogrevanje do odcepa v vsako stanovanje. Stroške njihovega ohranjanja se plača v sorazmerju z vrednostjo posamezne lastnine, s tisočinkami; za stvari, ki lastnikom služijo različno, v sorazmerju z rabo; in če ima stavba več stopnišč ali napeljav le za en del, jih plačajo tisti, ki imajo od njih korist.
Kdo odloča in s katero večino
| Odločitev | Potrebna večina |
|---|---|
| Sklepčna skupščina, prvi sklic | lastniki, ki predstavljajo dve tretjini vrednosti in večino udeležencev |
| Sklepčna skupščina, drugi sklic | tretjina vrednosti in tretjina udeležencev |
| Redni sklepi, prvi sklic | večina navzočih in vsaj polovica vrednosti |
| Redni sklepi, drugi sklic | večina navzočih in vsaj tretjina vrednosti |
| Izredna popravila večjega obsega, dela za varnost, varčevanje z energijo, odpravo ovir | večina navzočih in vsaj polovica vrednosti, v vsakem sklicu; za dela za varčevanje z energijo, ki jih določa APE ali energetski pregled, zadošča tretjina vrednosti (L. 10/1991, 26. člen) |
| Druge izboljšave (novosti) | večina navzočih in vsaj dve tretjini vrednosti |
Za izredno vzdrževanje in novosti mora skupščina tudi oblikovati poseben sklad v višini cene del; če pogodba podjetje plačuje po napredovanju del, lahko sklad sledi posameznim plačilom. Upravnik izrednih del ne sme naročiti sam, razen če so nujna, in o njih nato poroča na prvi skupščini.
Sodelovanje z Dunaja ali iz Münchna
- Vabilo: vsaj pet dni pred prvim sklicem, s priporočeno pošto, certificirano e-pošto (PEC), faksom ali osebno, z dnevnim redom ter krajem, ali video platformo, in uro.
- Videokonferenca: tudi če je pravilnik stavbe ne predvideva, je dovoljena s soglasjem večine lastnikov; zapisnik se nato vsem pošlje na enak način kot vabilo.
- Pooblastilo: vsakega lastnika lahko zastopa nekdo s pisnim pooblastilom; v stavbah z več kot 20 udeleženci pooblaščenec ne sme zastopati več kot petine lastnikov in vrednosti. Upravniku pooblastila ni mogoče dati.
- Solastniki istega stanovanja (na primer dediči) imajo na skupščini enega samega zastopnika.
- Manjkajoče, zamujeno ali nepopolno vabilo naredi sklep izpodbojen na zahtevo tistih, ki niso bili pravilno vabljeni.
V praksi mora lastnik, ki živi v tujini in želi šteti, poskrbeti, da ima upravnik naslov, ki deluje za priporočeno pošto ali PEC, in vnaprej odločiti, komu bo dal pooblastilo, kadar skupščine ni mogoče spremljati po videu.
Če se ne strinjate: 30 dni
Sklepi skupščine zavezujejo vse lastnike. Zoper sklep, ki je v nasprotju z zakonom ali pravilnikom, lahko vsak odsoten, nasprotujoč ali vzdržan lastnik v prekluzivnem roku 30 dni sodišču predlaga razveljavitev: od dneva sklepa za tiste, ki so glasovali proti ali se vzdržali, od dneva sporočila za odsotne. Tožba sklepa ne zadrži, razen če tako odredi sodišče. Za lastnika v tujini je 30 dni od prejema zapisnika malo: pošto je treba prebrati, ko pride.
Olajšava: leto 2026 ali 2027 je razlika
Pri delih na skupnih delih olajšava za prenovo pripada vsakemu lastniku na njegov delež v tisočinkah in šteje v letu, ko stavba podjetje plača z nakazilom, pod pogojem, da je lastnik svoj delež plačal do roka za davčno napoved. Upravnik izda potrdilo s stroški leta in deležem vsakega lastnika. Stopnja je odvisna od stanovanja:
| Leto, ko plača stavba | Glavno prebivališče lastnika | Druga stanovanja, na primer drugi dom v Lignanu |
|---|---|---|
| 2026 | 50 % | 36 % |
| 2027 | 36 % | 30 % |
Vrstica za leto 2027 je veljavni zakon. Predlog proračunskega zakona 2027, ki ga je svet ministrov sprejel 28. oktobra 2026 in ga parlament še ni potrdil, napoveduje, da se olajšave za prenove za leto 2027 potrdijo: če bo v tej obliki postal zakon, bi lahko tudi za plačila leta 2027 veljalo 50 % in 36 %. Preverili bomo na sprejetem besedilu. Meja je 96.000 € izdatkov; olajšava pride v desetih letnih deležih enake višine. Zmanjša italijansko dohodnino (IRPEF): brez dohodkov, ki so v Italiji zavezani IRPEF, ni davka, od katerega bi jo odšteli, zato prej vprašajte svetovalca. Kdor proda pred koncem desetih let, preostale deleže prepusti kupcu, razen če kupoprodajna pogodba določa drugače.
Primer z izračunom
Predpostavke: fasade in balkoni stavbe v Lignanu so obnovljeni za 400.000 €; vaše stanovanje ima 25 tisočink. Vaš delež je 10.000 €, ki ga poseben sklad zahteva pred začetkom del. Če stavba plača leta 2026 in je stanovanje vaš drugi dom, je olajšava 3.600 €, 360 € na leto deset let; če plača leta 2027, 3.000 €, 300 € na leto, po stopnjah veljavnega zakona. Če bi bilo vaše glavno prebivališče: 5.000 € leta 2026, 3.600 € leta 2027. Cena in tisočinke so izmišljene, pravila so resnična.
Prodaja, ko so dela že sprejeta
Stavba lahko prispevke letošnjega in lanskega leta zahteva od vas ali od kupca: za ti dve leti odgovarjata solidarno. Vi pa ostanete solidarno zavezani za tisto, kar zapade, dokler upravnik ne dobi overjenega prepisa kupoprodajne pogodbe. Med prodajalcem in kupcem šteje dogovor: v predpogodbo zapišite, kdo plača obroke že sprejetih del, in kdo obdrži preostale obroke olajšave. Listine in davki prodaje so v prodaja počitniškega stanovanja v Lignanu; ILIA in TARI leta v koliko stane drugi dom vsako leto.
Pogosta vprašanja
Ali lahko stavba obnovi fasado, tudi če glasujem proti?
Da, če sklep doseže večino navzočih in vsaj polovico vrednosti stavbe in je bila skupščina pravilno sklicana. Izpodbijate ga lahko pred sodiščem v 30 dneh le, če je v nasprotju z zakonom ali pravilnikom, izpodbijanje pa del ne ustavi.
Ali se lahko skupščine udeležim po videu iz tujine?
Da, če je večina lastnikov dala soglasje k videokonferenci, tudi kadar pravilnik o tem molči. Sicer glasujete prek nekoga z vašim pisnim pooblastilom, a ne prek upravnika.
Koliko lahko odštejem za drugi dom v Lignanu?
36 % vašega deleža, če stavba plača leta 2026, 30 %, če plača leta 2027, po veljavnem zakonu (predlog proračunskega zakona 2027 napoveduje potrditev), do 96.000 € stroškov, v desetih letnih obrokih. Potrebujete italijansko dohodnino, od katere jo odštejete.
Kdo plača dela, če prodam?
Stavba lahko prispevke letošnjega in lanskega leta zahteva od vas ali od kupca, vi pa odgovarjate za naslednje, dokler upravnik nima pogodbe. Med vama odloča predpogodba: najbolje je to zapisati.
Česa ta članek ne pokriva
Opisuje pravila, ne vaše stavbe: ni pravno ali davčno svetovanje. Ne obravnava Superbonusa in drugih olajšav z lastnimi pravili, gradbenih dovoljenj, pravilnika vaše stavbe, ki lahko določa drugačna merila, niti sodne prakse o tem, kdo plača dela, sprejeta pred prodajo, ki jo mora za vaš primer prebrati odvetnik.
Če vas dela spodbudijo k razmisleku o stanovanju
Velik delež del je pogosto trenutek, ko se lastnik vpraša, ali stanovanje obdržati, ga oddajati, da pokrije stroške, ali prodati. Pomagamo vam videti številke: glejte Oddajanje in Prodaja ali nam na kratko pišite prek Povpraševanje, brez obveznosti.
Viri
- Codice civile, art. 1117 (parti comuni dell'edificio) – Normattiva
- Codice civile, art. 1120 (innovazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1123 (ripartizione delle spese) – Normattiva
- Codice civile, art. 1135 (attribuzioni dell'assemblea, fondo speciale per la manutenzione straordinaria) – Normattiva
- Codice civile, art. 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) – Normattiva
- Codice civile, art. 1137 (impugnazione delle deliberazioni) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (obbligo solidale di chi subentra, obbligo di chi cede) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 66 (convocazione, videoconferenza) – Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 67 (delega, comproprietari, amministratore) – Normattiva
- L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 2 (lavori per il contenimento dei consumi energetici: maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore) – Normattiva
- Presidenza del Consiglio dei ministri – Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 (manovra 2027, disegno di legge non ancora approvato: annuncia che i bonus sulle ristrutturazioni restano anche nel 2027)
- Agenzia delle Entrate – «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026 (detrazioni 2025–2027, parti condominiali, vendita dell'immobile; PDF)
Viri prebrani in povezave preverjene 31. oktobra 2026.