Prodaja počitniškega stanovanja v Lignanu leta 2026: dokumenti, potek in davki prodajalca

Kdor leta 2026 proda počitniško stanovanje v Lignanu Sabbiadoru, plača davek na dobiček le, če ga proda v petih letih po nakupu (v desetih, če so bila na stanovanju izvedena dela superbonusa): 26 % kapitalskega dobička, ki ga na zahtevo zadrži notar, ali redno dohodnino (IRPEF). Po petih letih ne dolguje ničesar, za podedovano stanovanje pa nikoli. Pred notarsko pogodbo so potrebni trije dokumenti, brez katerih je pogodba nična ali kaznovana: katastrski podatki in tloris, ki ustrezajo dejanskemu stanju, podatki o gradbenih dovoljenjih in energetska izkaznica (APE). Vse drugo – etažna lastnina, napeljave, hipoteka za izbris – odloča, kako mirna bo prodaja.

Na kratko

• —Dobiček je obdavčen le, če med nakupom in prodajo ne mine več kot pet let, od pogodbe do pogodbe; prej podpisana predpogodba ne šteje. Plača se 26 % prek notarja ali redna dohodnina IRPEF v napovedi.
• —Podedovano stanovanje ni nikoli obdavčeno; pri podarjenem pet let teče od nakupa darovalca. Za nepremičnine z deli superbonusa velja obdobje desetih let.
• —Brez katastrske skladnosti ali brez podatkov o gradbenih dovoljenjih (za stavbe, začete pred 1. septembrom 1967, zadostuje nadomestna izjava) je prodajna pogodba nična.
• —V Furlaniji - Julijski krajini so gradbena odstopanja 3 %, za dela, izvedena do 24. maja 2024, pa dosežejo 6 % pri stanovanjih pod 60 m².
• —APE: na voljo mora biti od začetka pogajanj, energijski razred mora biti v vsakem oglasu, izkaznica pa se priloži pogodbi: brez klavzule ali priloge je kazen od 3.000 do 18.000 €.
• —Trajanje: v Italiji se stanovanja v povprečju prodajo v 5,2 meseca, s popustom 7,1 % na izklicno ceno, na severovzhodu 5 % (Banca d'Italia, drugo četrtletje 2026).

Dokumenti, ki jih pripravite pred prvim oglasom

Zbrati jih je smiselno, preden iščete kupca: nekatere potrebuje že oglas, druge predpogodba, neskladje, odkrito sredi pogajanj, pa stane čas in ceno. Kaj je potrebno in zakaj:

«Stato legittimo» v Furlaniji - Julijski krajini: pravila dežele

Furlanija - Julijska krajina ima svoj gradbeni zakonik, deželni zakon 19/2009, ki je v nekaterih podrobnostih ohlapnejši od državnega. «Stato legittimo» (zakonito stanje) stanovanja je tisto, ki ga določata dovoljenje za gradnjo in zadnji poseg, ki je zajel celoto, dopolnjeno s poznejšimi dovoljenji; pri stavbah iz časa, ko dovoljenje ni bilo obvezno, se izpelje iz prvotnega katastra, fotografij in arhivskih dokumentov (40. ter člen). Odstopanje 3 % od mer projekta ni kršitev; za dela, izvedena do 24. maja 2024, se dovoljeno odstopanje zviša na 4 % pri stanovanjih od 100 do 300 m², na 5 % pod 100 m² in na 6 % pod 60 m² (41. člen): rezerva, ki šteje predvsem pri majhnih stanovanjih. Odstopanja izjavi pooblaščeni strokovnjak, tudi z overjeno izjavo, priloženo prodajni pogodbi, neskladja na skupnih delih stavbe pa ne vplivajo na zakonito stanje posameznega stanovanja.

Kopije projektov in dovoljenj zahtevate pri gradbenem uradu (Edilizia privata e SUE) Občine Lignano Sabbiadoro z zahtevo za dostop do dokumentov (zakon 241/1990). To naj bo prvi korak: brez teh kopij strokovnjak ne more primerjati stanovanja z načrti niti povedati, ali je razlika v okviru odstopanj ali potrebuje legalizacijo.

Koraki prodaje

• —Ocena in dokumenti: cena se meri ob vrednostih OMI cone in ob dejanskih prodajah, medtem pa se zbirajo dokumenti iz tabele.
• —Oglasi: vsak prodajni oglas navaja kazalnike energetske učinkovitosti in razred APE (D.Lgs. 192/2005, 6. člen, odst. 8).
• —Ponudba in predpogodba: zasebna predpogodba se registrira v 30 dneh, z 200 € stalnega davka, 0,5 % na aro (caparra confirmatoria) in predplačila ter 16 € kolkovine za vsake štiri strani.
• —Notarska pogodba: stranki izjavita, kako je bila cena plačana, in, če je bil, posrednika in njegovo plačilo (D.L. 223/2006, 35. člen, odst. 22). Pogodba je v italijanščini; kdor je ne zna, jo lahko dobi v tujem jeziku, ki ga znata notar in priči, s prevodom ob strani, ali s tolmačem (zakon o notariatu, 54. in 55. člen).
• —Hipoteka: poplača se iz kupnine, izbris pa prodajalca nič ne stane; banka pošlje obvestilo v 30 dneh (D.Lgs. 385/1993, 40-bis člen).
• —Po podpisu: upravniku pošljite overjeno kopijo pogodbe, ker do takrat prodajalec solidarno odgovarja za stroške stavbe (izvedbene določbe civilnega zakonika, 63. člen).

Koliko traja prodaja v Lignanu, nihče ne meri. Anketa Banca d'Italia med nepremičninskimi posredniki, objavljena 12. avgusta 2026, za Italijo navaja povprečni čas prodaje 5,2 meseca in povprečni popust 7,1 % na prvotno izklicno ceno, na severovzhodu le 5 %. Trg ni majhen: v Lignanu je bilo leta 2025 prodanih 657 stanovanj, 1,7 % manj kot leta 2024, po podatkih Agenzia delle Entrate.

Davki prodajalca: kdaj nastane kapitalski dobiček

Kapitalski dobiček (plusvalenza) je razlika med prodajno in nakupno ceno, povečano za vse druge stroške, povezane z nepremičnino (TUIR, 68. člen). Za fizično osebo, ki proda stanovanje, je dohodek le v nekaterih primerih (TUIR, 67. člen):

Kdor spada med obdavčene primere, izbira med dvema potema. Ob podpisu lahko notarja zaprosi za nadomestni davek 26 %: notar ga izračuna, plača s sredstvi prodajalca in prodajo sporoči Agenzia delle Entrate, od tega dobička pa se ne plača nobena druga dohodnina (zakon 266/2005, 1. člen, odst. 496). Sicer gre dobiček v napoved z redno dohodnino IRPEF, ki je leta 2026 od 23 % za dohodek do 28.000 € do 43 % nad 50.000 €. Med stroške, ki se prištejejo nakupni ceni, agencija šteje davke, plačane ob nakupu (davek na promet ali DDV, hipotekarni in katastrski davek), notarjev honorar ob nakupu in izdatke, ki so povečali vrednost stanovanja: račune za izredna dela shranite.

Za vsakogar, ki prodaja v Lignanu, štejeta dve pojasnili Agenzia delle Entrate. Pet let se šteje od pogodbe do pogodbe: predpogodba, podpisana pred iztekom, tudi z že prejeto aro, ne povzroči dobička, če končna pogodba pride pozneje (odgovor št. 157/2026, dan zakoncema s prebivališčem v tujini). Pritiklina, kupljena pozneje, na primer parkirno mesto, pa ima svojih pet let, tudi če je bilo stanovanje kupljeno prej. Od 1. januarja 2027 se ta pravila z enako vsebino preselijo v člene 76, 77 in 244 novega enotnega besedila o davkih od dohodka (D.Lgs. 117/2026).

Primer z izračunom

Primer z namišljenimi zneski in resničnimi pravili: par, ki živi v Nemčiji, je 15. marca 2023 kupil trisobno stanovanje z 70 m² bruto površine ob morju v Rivieri za 200.000 €, plačal 9.000 € za davke ob nakupu in notarja ter porabil 15.000 € za nova okna in električno napeljavo, z računi in nakazili. Oktobra 2026 ga proda za 236.000 €, torej 3.371 € za m²: znotraj razpona OMI cone, 2.750–3.400 €.

• —Priznani strošek: 200.000 € + 9.000 € + 15.000 € = 224.000 €.
• —Kapitalski dobiček: 236.000 € − 224.000 € = 12.000 €.
• —Nadomestni davek prek notarja: 12.000 € × 26 % = 3.120 €.
• —Brez računov za dela bi bil dobiček 27.000 €, davek pa 7.020 €: dokumenti so vredni 3.900 €.
• —S pogodbo po 15. marcu 2028, pet let po nakupu, bi bil davek nič.

Če par ne bi izbral 26 % in v Italiji ne bi imel drugih dohodkov, bi šlo 12.000 € v italijansko napoved po 23 %, torej 2.760 € dohodnine IRPEF: manj kot 26 %. Olajšave, doklade, drugi italijanski dohodki in pravila države prebivališča lahko izid obrnejo: izračun naredite s commercialistom pred podpisom, ker se 26 % zahteva pri notarju v tistem trenutku.

Podedovano stanovanje, podarjeno stanovanje, prodajalec v tujini

Podedovano stanovanje. Nikoli ne ustvari obdavčljivega dobička, ne glede na ceno. Da ga lahko prodate, pa mora biti sprejem dediščine vpisan v zemljiške knjige, da je veriga prenosov popolna. Od 18. decembra 2025 se tihi sprejem lahko vpiše tudi na podlagi nadomestne izjave dediča v notarski listini (civilni zakonik, 2648. člen, v besedilu, ki velja od tega dne).

Podarjeno stanovanje. Za davke šteje nakup darovalca: če so ga starši kupili dvajset let pred darilom, dobička ni. Za kupce je zakon 182/2025 veliko spremenil: zmanjšanje darila, ki ga zahtevajo nujni dediči darovalca, ne zadene več tistega, ki je kupil od obdarjenca; obdarjenec nujnim dedičem plača odškodnino v denarju. Prej je zahtevek za vrnitev lahko segel do kupca. Za dedovanja, odprta pred 18. decembrom 2025, novo pravilo velja po šestih mesecih, razen če je bil v tem roku vročen in vpisan zahtevek za zmanjšanje ali ugovor zoper darilo (veljajo tudi prej vpisani ugovori): notar to preveri v registrih.

Prodajalec v tujini. Dobiček od stanovanja v Italiji je dohodek, ustvarjen v Italiji, tudi za nerezidente (TUIR, 23. člen), pravilo, ki dovoljuje 26 % prek notarja, pa ne razlikuje med rezidenti in nerezidenti. Kako isto prodajo obravnava država prebivališča, je odvisno od konvencije o izogibanju dvojnemu obdavčevanju in njenih zakonov: vprašanje za vašega svetovalca doma. Potrebni so italijanska davčna številka (codice fiscale) in, če na dan podpisa ne morete biti v Lignanu, pooblastilo, ki ga pravočasno pripravite z notarjem.

Na kaj pazijo kupci v Lignanu

• —Cena glede na cono: kupci poznajo vrednosti OMI, ki jih pojasnjujemo cono za cono.
• —Dokumenti pred stanovanjem: skladen tloris, gradbena dovoljenja, APE. V Italiji je 63,1 % nakupov financiranih s posojilom (Banca d'Italia, drugo četrtletje 2026), kdor potrebuje posojilo, pa potrebuje dokumente, ki zdržijo tudi pred banko.
• —Etažna lastnina: zadnji obračun, finančni načrt in že sprejeta izredna dela, ker stroški tekočega in prejšnjega leta preidejo tudi na kupca. Koliko stanovanje stane na leto, pojasnjujemo tukaj.
• —APE: velja deset let, a preneha veljati 31. decembra leta po zamujenem pregledu ogrevalnega sistema (D.Lgs. 192/2005, 6. člen, odst. 5).
• —Še neizkoriščene davčne olajšave za dela na stanovanju: preidejo na kupca, ki je fizična oseba, razen če je v pogodbi zapisan drugačen dogovor (TUIR, 16-bis člen, odst. 8; od 2027 17. člen, odst. 10, novega enotnega besedila).
• —Če je stanovanje oddano: kakšne pogodbe veljajo, CIN in kdo odvaja turistično takso, kot pojasnjuje Kratkoročni najem v Lignanu v letu 2026.

Pogosta vprašanja

Ali se pri prodaji počitniškega stanovanja v Lignanu plača davek?

Le če med kupno in prodajno pogodbo ni minilo več kot pet let (deset pri nepremičninah z deli superbonusa) in nastane dobiček: takrat 26 % prek notarja ali redna dohodnina IRPEF. Pri podedovanem stanovanju nikoli.

Ali predpogodba, podpisana v petih letih, sproži kapitalski dobiček?

Ne. Po mnenju Agenzia delle Entrate (odgovor št. 157/2026) šteje datum končne pogodbe: predpogodba, tudi s prejeto aro, ne prenese lastništva.

Ali lahko prodam, če katastrski tloris ne ustreza stanovanju?

Ne v takem stanju: pogodba bi bila nična. Strokovnjak najprej popravi tloris v katastru; če je neskladje tudi gradbeno, je treba preveriti, ali je v okviru deželnih odstopanj ali potrebuje legalizacijo.

Živim v Avstriji: kje plačam davek na dobiček od stanovanja v Lignanu?

V Italiji, ker dohodek izvira iz nepremičnine v Italiji; 26 % lahko ob podpisu zahtevate pri notarju. Kako Avstrija nato obravnava prodajo, je odvisno od konvencije med državama in avstrijskega prava: vprašajte svojega svetovalca.

Česa ta članek ne pokriva

Opisuje pravila, ne vašega primera: ni davčno ali pravno svetovanje, zadnjo besedo imata notar in commercialista. Ne obravnava prodaj podjetij in družb ter DDV; ne davkov kupca, o katerih piše naš vodnik za nakup v Lignanu, ne davčnih pravil v državi prebivališča prodajalca. Ne pove niti, ali stroški del, ki so že prejeli gradbeni bonus, v celoti štejejo med stroške: vprašanje za commercialista pred podpisom.

Če razmišljate o prodaji svojega stanovanja v Lignanu

Mirna prodaja se začne z dokumenti, pred ceno: katastrska skladnost, gradbena dovoljenja, APE in etažna lastnina urejeni pred prvim oglasom. Ko prodajamo, izhajamo iz nepremičnine – iz njene cone, njenih dokumentov in tega, kdo je pravi kupec –, ne iz povprečja. Oglejte si stran Prodaja ali, če bi ga raje obdržali in mu dali delo, Oddajanje; ali nam pustite nekaj vrstic prek strani Povpraševanje, brez obveznosti.

Viri

• —D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lettere b) e b-bis), testo vigente al 31/10/2026 – Normattiva
• —D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 68, comma 1 (determinazione della plusvalenza), testo vigente al 31/10/2026 – Normattiva
• —D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 23, comma 1, lettera f) (redditi dei non residenti prodotti in Italia) – Normattiva
• —D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 11 (aliquote IRPEF 2026: 23, 33 e 43 per cento) – Normattiva
• —D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-bis, comma 8 (detrazione non utilizzata in caso di vendita) – Normattiva
• —D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 – Testo unico delle imposte sui redditi (artt. 17, 25, 76, 77, 244 e 377: dal 1° gennaio 2027) – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Tassazione plusvalenze immobiliari, che cos'è (imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio)
• —Agenzia delle Entrate – Tassazione sostitutiva delle plusvalenze immobiliari, istruzioni per la comunicazione dei notai (costi inerenti, righi FT4-FT7; PDF)
• —Agenzia delle Entrate – Risposta a interpello n. 157/2026 (cessione infraquinquennale con preliminare anteriore e pertinenze; PDF)
• —Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare di compravendita, registrazione (30 giorni, 200 euro, 0,5% su caparra confirmatoria e acconti; aggiornata al 22/12/2025)
• —L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti) – Normattiva
• —D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 (nullità degli atti senza gli estremi del titolo edilizio) – Normattiva
• —L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 (atti relativi a edifici; opere iniziate prima del 1° settembre 1967) – Normattiva
• —D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (attestato di prestazione energetica: trattativa, annunci, allegazione, sanzioni, validità) – Normattiva
• —D.L. 25 giugno 2008, n. 112, art. 35, comma 2 (abrogazione dell'art. 13 del D.M. 37/2008 sulla documentazione degli impianti) – Normattiva
• —Codice civile, art. 1130, n. 9 (attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti) – Normattiva
• —Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (obbligo solidale di chi subentra e di chi cede) – Normattiva
• —Codice civile, art. 2648 (trascrizione dell'accettazione dell'eredità, testo in vigore dal 18/12/2025) – Normattiva
• —Codice civile, art. 563 (effetti della riduzione della donazione) e L. 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44, comma 2 (disciplina transitoria) – Normattiva
• —L.R. Friuli Venezia Giulia 11 novembre 2009, n. 19 – Codice regionale dell'edilizia, artt. 40 ter (stato legittimo) e 41 (misura di tolleranza), testo vigente dal 30/06/2026 – Lexview
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Ufficio Edilizia privata e SUE (accesso agli atti, L. 241/1990)
• —D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22 (dichiarazioni nell'atto: pagamento e mediatore) – Normattiva
• —L. 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), artt. 54 e 55 (lingua dell'atto, interprete) – Normattiva
• —D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (TUB), art. 40-bis (cancellazione delle ipoteche) – Normattiva
• —Banca d'Italia – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 (12 agosto 2026, PDF)
• —Agenzia delle Entrate, OMI – Statistiche regionali, Il mercato immobiliare residenziale Friuli-Venezia Giulia 2026 (dati 2025: 657 NTN a Lignano Sabbiadoro; PDF)
• —Agenzia delle Entrate, OMI – Quotazioni immobiliari 2026, 1° semestre, Lignano Sabbiadoro, zona C2 (Fronte mare Pineta e fronte mare Riviera)

Viri prebrani in povezave preverjene 31. oktobra 2026.