Oddaja počitniškega stanovanja v Lignanu za več kot 30 dni leta 2026: turistični najem, začasna pogodba, dogovorjena najemnina

Nad 30 dni oddaja v Lignanu ni več kratkoročni najem: je prava najemna pogodba, ki jo je treba v 30 dneh registrirati pri Agenzia delle Entrate in za katero je potrebna energetska izkaznica. Zasebni lastnik ima dve poti. Najem za turistične namene, za tiste, ki pridejo na počitnice tudi za vse poletje, sledi civilnemu zakoniku: trajanje in najemnina sta prosta. Začasna pogodba, za tistega, ki pride delat za sezono ali ima drugo dokazano začasno potrebo, traja do 18 mesecev in sledi pravilom teritorialnega sporazuma Lignana. Za najemnino lahko izberete davek cedolare po 21 %. 10 % za dogovorjeno najemnino velja v občinah z visoko stanovanjsko stisko, med katerimi Lignana ni, pa tudi v občinah, ki jih je med letoma 2009 in 2014 prizadela nesreča: Lignano navajata dva odloka pooblaščenega komisarja iz let 2010 in 2011, zato dogovorjena najemnina tu plača 10 %. 5 %, ki jih je vlada 28. oktobra 2026 napovedala za proračunski zakon 2027, se nanaša na istih 10 %.

Na kratko

• —Do 30 dni: kratkoročni najem z lastnimi pravili (CIN, gostje policiji, turistična taksa, 21 % ali 26 %). Nad tem: najemna pogodba, ki jo je treba registrirati v 30 dneh.
• —Turistični najem: za tiste na počitnicah, tudi za tedne ali mesece; prosto trajanje in najemnina, pravila civilnega zakonika; CIN je potreben tudi tu.
• —Začasna pogodba: do 18 mesecev, za začasno potrebo lastnika ali najemnika, ki jo predvideva teritorialni sporazum in je dokazana; brez nje postane pogodba 4+4.
• —Cedolare secca: 21 % od najemnine, namesto dohodnine IRPEF, davka na promet in kolkovine. 10 % za dogovorjeno najemnino velja v občinah z visoko stanovanjsko stisko, med katerimi Lignana ni, in v občinah, ki jih je med letoma 2009 in 2014 prizadela nesreča, če jih navaja akt pooblaščenega komisarja: Lignano navajata dva, torej 3+2 po dogovorjeni najemnini plača 10 %; pri začasni pogodbi naj to potrdi davčni svetovalec.
• —Dogovorjena najemnina v Lignanu: splača se tudi pri ILIA, ki se zniža na 75 %, prav tako pri začasnih pogodbah po teritorialnem sporazumu z dne 27. septembra 2017.
• —Nad šest mesecev v istem letu TARI dolguje najemnik; pri najemniku iz države zunaj EU prijava organu javne varnosti v 48 urah.

Dve pogodbi za dva različna najemnika

Razlika ni v trajanju, temveč v razlogu, zaradi katerega najemnik pride. Zakon o stanovanjskih najemih, št. 431/1998, iz svojih pravil o trajanju in najemnini izvzema «stanovanja, oddana izključno za turistične namene» (1. člen, odst. 2): zanje veljajo členi civilnega zakonika o najemu, kot ponavlja deželni zakonik o turizmu Furlanije - Julijske krajine (L.R. 17/2025, 101. člen). Kdor pa pride v Lignano delat za sezono ali zaradi druge začasne potrebe, tam živi: pogodba je stanovanjska in mora biti, če ne želi biti 4+4 ali 3+2, začasna. O povpraševanju po daljših bivanjih v Lignanu pišemo v tem članku.

Začasna pogodba ima natančna pravila. Traja največ 18 mesecev; navesti mora začasno potrebo lastnika ali najemnika med tistimi, ki jih našteva teritorialni sporazum, in jo nad 30 dni dokazati s priloženimi dokumenti; sklene se le na ministrskem vzorcu. Če katerega od teh pogojev ni, se pogodba vrne na trajanje 4+4 (D.M. z dne 16. januarja 2017, 2. člen). Stranki si lahko pomagata z združenji lastnikov in najemnikov; če tega ne storita, je za olajšave potrebno potrdilo enega od združenj, ki so podpisala sporazum.

Teritorialni sporazum Lignana

Lignano ima teritorialni sporazum o najemih, obnovljen 27. septembra 2017 po ministrskem odloku tistega leta: občina ga navaja v svojem listu ILIA 2026. Sporazume pri občini deponirajo združenja, ki jih podpišejo (L. 431/1998, 2. člen, odst. 3); besedila z razponi najemnin na spletu nismo našli, zato ga zahtevajte tam ali pri združenjih lastnikov in najemnikov. Za začasne pogodbe odlok razpone predpisuje le v občinah z več kot 10.000 prebivalci, Lignano pa jih je imel po podatkih ISTAT konec leta 2023 6.901: ali sporazum Lignana kljub temu določa najemnino tudi za začasne pogodbe, kar šteje tudi za znižanje ILIA, je treba preveriti v besedilu. Zgornja meja pa so razponi za pogodbo 3+2, dogovorjeno najemnino za najmanj tri leta in dve leti podaljšanja.

Davki: cedolare, davek na promet, ILIA

Za zasebnega lastnika se najemnina pogodbe nad 30 dni obdavči na enega od dveh načinov. S cedolare secca po 21 %, ki nadomesti dohodnino IRPEF in doklade ter tudi davek na promet in kolkovino na pogodbo (D.Lgs. 23/2011, 3. člen), ali z redno dohodnino IRPEF, pri čemer se dodatno plača davek na promet 2 % letne najemnine (v prvem letu najmanj 67 €) in 16 € kolkovine za vsake štiri strani. Znižana stopnja 10 % pripada dogovorjenim najemninam v občinah z visoko stanovanjsko stisko: v Furlaniji - Julijski krajini seznam CIPE (sklep 87/2003) zajema Basiliano, Cervignano del Friuli, Duino-Aurisina, Gorico, Tržič, Milje, Pordenone, Tavagnacco, Trst in Videm, ne pa Lignana. Velja tudi v občinah, za katere je bilo med 28. majem 2009 in 27. majem 2014 po nesreči razglašeno izredno stanje (D.L. 47/2014, 9. člen, odst. 2-bis; od leta 2027 v 205. členu enotnega besedila, D.Lgs. 117/2026); po mnenju Agenzia delle Entrate mora biti občina navedena v aktih pooblaščenega komisarja (odgovor št. 470/2019), pravilo pa velja tudi za pogodbe, sklenjene danes (odgovor št. 160/2023). Lignano je naveden dvakrat: v odloku pooblaščenega komisarja št. 2/CD7/2010 z dne 26. februarja 2010 za neurje v zadnji tretjini decembra 2009 (izredno stanje z dne 22. januarja 2010) in v odloku št. 1/CD9/2011 z dne 12. januarja 2011 za deževje 31. oktobra in 1. novembra 2010 (izredno stanje z dne 5. novembra 2010). Pogodba 3+2 z dogovorjeno najemnino v Lignanu ima torej cedolare po 10 %: v obrazcu RLI izberete znižano stopnjo, kopijo obeh odlokov pa hranite skupaj s pogodbo (uradni list Dežele št. 11 z dne 17. marca 2010 in št. 4 z dne 26. januarja 2011). Za začasno pogodbo v občinah, ki jih je prizadela nesreča, odgovora Agenzia delle Entrate ni: preden uporabite 10 %, naj to potrdi davčni svetovalec. 30-odstotno znižanje osnove za davek na promet pri dogovorjeni najemnini pa velja le v občinah z visoko stanovanjsko stisko, zato ga v Lignanu ni.

Dogovorjena najemnina v Lignanu šteje tudi pri ILIA. Za stanovanja z dogovorjeno najemnino, 3+2 ali začasno po sporazumu, se davek plača po 75 %: po stopnji 0,91 % (koda 5902) ali 0,70 % (koda 5901), če je stanovanje hkrati «prima seconda casa», prijavljeno deželi. Znižanje velja za stanovanje, ne za garaže in kleti; lastnik ga prijavi naslednje leto z obrazcem ILIA in priloži pogodbo ter, brez pomoči združenja, potrdilo. ILIA in TARI za leto pojasnjujemo v koliko na leto stane počitniško stanovanje.

Proračunski zakon 2027: napovedanih 5 % in Lignano

Svet ministrov je 28. oktobra 2026 sprejel predlog proračunskega zakona 2027. Po sporočilu se cedolare za dogovorjene najemnine zniža z 10 % na 5 % in na 1 % za pogodbe z najemniki do 35 let. Besedilo mora še skozi parlament in med pisanjem ni objavljeno. Če bo pravilo le znižalo stopnjo, ki danes znaša 10 %, bo 5 % verjetno veljalo tudi v Lignanu: od leta 2027 je pravilo o občinah, ki jih je prizadela nesreča, v 205. členu novega enotnega besedila, ki se sklicuje prav na to stopnjo. Preverili bomo na sprejetem besedilu.

Druge obveznosti nad 30 dni

• —Registracija pri Agenzia delle Entrate v 30 dneh od podpisa ali od začetka, če je prej, tudi prek spleta z obrazcem RLI; izvzete so le pogodbe, ki z istim najemnikom v letu skupaj ne presežejo 30 dni.
• —APE: v pogodbah, ki jih je treba registrirati, je klavzula, s katero najemnik izjavi, da je prejel podatke o izkaznici; brez nje je kazen od 1.000 do 4.000 €, prepolovljena, če najem ne presega treh let (D.Lgs. 192/2005, 6. člen, odst. 3).
• —TARI: če ima najemnik stanovanje več kot šest mesecev v istem letu, takso dolguje on; do šest mesecev ostane lastniku (pravilnik TARI Lignana, 3. člen).
• —Najemnik iz države zunaj Evropske unije: kdor mu da bivališče ali mu prepusti uporabo nepremičnine, to v 48 urah pisno sporoči lokalnemu organu javne varnosti; kazen je od 500 do 3.500 € (D.Lgs. 286/1998, 7. člen).
• —Turistični najem: CIN ostaja obvezen, kot pri kratkoročnem najemu (D.L. 145/2023, 13-ter člen). Občina tudi tu zahteva turistično takso, od 1. maja do 30. septembra in največ za 10 zaporednih noči. Podlaga pa je majava: po 16. decembru 2025 deželno besedilo omenja samo nastanitvene obrate, nad 30 dni pa je ne podpira niti državno pravilo o kratkoročnem najemu. Pred prihodom gostov pisno vprašajte davčni urad, ali je dolgovana in kdo jo mora pobrati.
• —Oglasi: pri stanovanjih, ki se uporabljajo manj kot štiri mesece na leto, oglas za najem lahko izpusti energijski razred; pri drugih ga mora navesti (D.Lgs. 192/2005, 6. člen, odst. 8).

Primer z izračunom

Primer z namišljenimi zneski in resničnimi pravili: dvosobno stanovanje s 60 m² v Pineti, katastrski dohodek 600 €, je lastnikova prijavljena «prima seconda casa». Od oktobra do aprila bi bilo prazno; lastnik ga za sedem mesecev odda strokovnjaku, ki je bil v Lignano poslan na začasno nalogo, z začasno pogodbo po sporazumu (če sporazum to potrebo predvideva in to najemnino dopušča), za 700 € na mesec.

• —Najemnina: 7 × 700 € = 4.900 €.
• —Cedolare secca po 21 %: 4.900 € × 21 % = 1.029 €; brez davka na promet in brez kolkovine.
• —ILIA z olajšavo za dogovorjeno najemnino, če bi pogodba pokrivala vse leto: 600 € × 1,05 × 160 = 100.800 € × 0,70 % = 705,60 €, znižano na 75 %: 529,20 €; kako se štejejo krajša obdobja, povprašajte na davčnem uradu občine.
• —TARI: pogodba traja od oktobra do aprila, zato v nobenem od obeh koledarskih let ne preseže šestih mesecev: TARI ostane lastniku.
• —Ostane: 4.900 € − 1.029 € = 3.871 €, pred stroški komunalnih storitev, stavbe in obrabe, v mesecih, ko bi bilo stanovanje sicer prazno.
• —Če davčni svetovalec potrdi 10 % tudi za začasno pogodbo: 4.900 € × 10 % = 490 € davka cedolare, ostane pa 4.410 €.

Kaj storiti pred prvo pogodbo

• —Odločite se, koga iščete: turiste za tedne ali mesece (turistični najem, CIN) ali najemnike z začasno potrebo (začasna pogodba).
• —Za začasno pogodbo si priskrbite teritorialni sporazum Lignana in ministrski vzorec ter prosite združenje podpisnik za pomoč ali potrdilo.
• —Imejte APE pred oglasi in vključite klavzulo v pogodbo.
• —Pogodbo registrirajte v 30 dneh in v obrazcu RLI izberite cedolare.
• —Če najemnik prihaja iz države zunaj EU, oddajte prijavo v 48 urah.
• —Naslednje leto z obrazcem ILIA prijavite znižanje ILIA za dogovorjeno najemnino in priložite pogodbo.

Pogosta vprašanja

Ali lahko v Lignanu oddam za vse poletje brez začasne pogodbe?

Da, tistim na počitnicah: to je najem za turistične namene, s prostim trajanjem in najemnino, ki ga ureja civilni zakonik. Nad 30 dni ga je treba registrirati in potreben je CIN. Začasna pogodba je za najemnika, ki ni turist, ampak mora začasno živeti v Lignanu, na primer zaradi dela.

Ali dogovorjena najemnina v Lignanu prinese cedolare po 10 %?

Da, pri pogodbi 3+2 z dogovorjeno najemnino. Ne zato, ker bi bil Lignano občina z visoko stanovanjsko stisko (na seznamu CIPE ga ni), ampak ker spada med občine, prizadete v nesreči, za katere je bilo med letoma 2009 in 2014 razglašeno izredno stanje: navajata ga odloka pooblaščenega komisarja 2/CD7/2010 in 1/CD9/2011. Pri začasni pogodbi naj to potrdi davčni svetovalec. Dogovorjena najemnina poleg tega zniža ILIA na 75 %.

Ali lahko začasna pogodba traja eno leto?

Da: do 18 mesecev, če teritorialni sporazum začasno potrebo predvideva in je ta dokazana. Brez tega postane pogodba 4+4.

Kdo plača TARI, če stanovanje oddam pozimi?

Najemnik, če ga ima več kot šest mesecev v istem koledarskem letu; sicer lastnik. Pogodba od oktobra do aprila, razdeljena na dve leti, pusti TARI lastniku v obeh letih.

Česa ta članek ne pokriva

Opisuje pravila, ne vaše pogodbe: ni pravno ali davčno svetovanje. Ne navaja razponov najemnin iz teritorialnega sporazuma Lignana niti njegovega seznama začasnih potreb, ki ju je treba prebrati v deponiranem besedilu; podrobno ne obravnava pogodb 4+4 in 3+2, najema študentom, podjetij in DDV. Ne pove niti, ali je treba pri turističnem najemu nad 30 dni goste prijaviti tudi prek Alloggiati Web: pravilo iz leta 2018 to obveznost razširja na najeme pod 30 dni (D.L. 113/2018, 19-bis člen); za druge vprašajte kvesturo. Pravila pod 30 dni so v našem članku o kratkoročnem najemu.

Če je stanovanje mesece prazno

Med enim in drugim poletjem stanovanje v Lignanu plačuje ILIA in stroške, tudi ko ga nihče ne uporablja. Naš način oddajanja daje prednost daljšim bivanjem – od dveh do osmih tednov, z izbranimi gosti, usklajenim čiščenjem in jasnimi poročili –, pravo pogodbo pa izberemo z lastnikom, primer za primerom. Oglejte si stran Oddajanje; če razmišljate o prodaji, Prodaja; ali nam pustite nekaj vrstic prek strani Povpraševanje, brez obveznosti.

Viri

• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1 (ambito: esclusi gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; forma scritta) – Normattiva
• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, commi 1, 3 e 5 (4+4, canone concordato 3+2; deposito degli accordi in Comune al comma 3) – Normattiva
• —L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 5 (contratti di natura transitoria) – Normattiva
• —Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – Decreto interministeriale n. 15 del 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62 del 15/03/2017), art. 2: contratti transitori (PDF)
• —Regione Friuli Venezia Giulia – L.R. 18/2015, art. 10 (imposta di soggiorno), comma 3 come modificato dall'art. 145 della L.R. 17/2025 – Lexview
• —L.R. Friuli Venezia Giulia 9 dicembre 2025, n. 17 – Codice regionale del commercio e del turismo, art. 101 (locazioni per finalità turistiche) – Lexview
• —D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca: 21%, 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa) – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa (aggiornata al 29 maggio 2026)
• —Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87/03 – Aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (G.U. n. 40 del 18/02/2004; copia della Regione Lazio, PDF)
• —D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 9, comma 2-bis (cedolare al 10% nei comuni con stato d'emergenza per calamità, se deliberato fra il 28/05/2009 e il 27/05/2014) – Normattiva
• —D.Lgs. 19/06/2026 n. 117 (nuovo testo unico), art. 205, c. 2: la regola dei comuni calamitati dal 2027, con la data del 28/05/2014 indicata per esteso – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Risposta n. 160 del 25 gennaio 2023 (il 10% vale ancora sul concordato nei comuni dove lo stato d'emergenza fu deliberato entro i cinque anni anteriori al 28/05/2014; PDF)
• —DPCM 22 gennaio 2010 (G.U. n. 22 del 28/01/2010): stato d'emergenza per gli eventi meteorologici dell'ultima decade di dicembre 2009 in Friuli Venezia Giulia e Lombardia
• —Decreto del Commissario delegato 26 febbraio 2010, n. 2/CD7/2010 (OPCM 3847/2010): comuni colpiti dal maltempo dell'ultima decade di dicembre 2009, Lignano Sabbiadoro al n. 13 – BUR FVG n. 11 del 17/03/2010, pp. 22-24 (PDF)
• —DPCM 5 novembre 2010 (G.U. n. 268 del 16/11/2010): stato d'emergenza per le piogge del 31 ottobre e 1° novembre 2010 in Friuli Venezia Giulia
• —Decreto del Commissario delegato 12 gennaio 2011, n. 1/CD9/2011 (OPCM 3912/2010): comuni colpiti dalle piogge del 31 ottobre e 1° novembre 2010, Lignano Sabbiadoro al n. 26 – BUR FVG n. 4 del 26/01/2011, pp. 162-164 (PDF)
• —Agenzia delle Entrate – Risposta n. 470 del 7 novembre 2019 a un'istanza di interpello (la cedolare al 10% dove c'è stato uno stato d'emergenza chiede che il comune sia indicato negli atti del commissario delegato; PDF)
• —D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1, comma 1 (comuni delle lettere a e b) – Normattiva
• —Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto di locazione, che cos'è (30 giorni; esenti i contratti fino a 30 giorni nell'anno; aggiornata al 20 ottobre 2025)
• —Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto, quanto si paga (2% del canone annuo, minimo 67 euro; bollo 16 euro ogni 4 facciate; riduzione del 30% solo nei comuni ad alta tensione abitativa)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Aliquote ILIA 2026 e istruzioni (alloggi locati a canone concordato, accordo territoriale del 27/09/2017; PDF)
• —Regione FVG, Autonomie locali – Popolazione definitiva per comune al 31/12/2023, fonte Istat (Lignano Sabbiadoro 6.901; PDF)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Regolamento per la disciplina della tassa sui rifiuti TARI, art. 3 (detenzione non superiore a sei mesi; PDF)
• —Comune di Lignano Sabbiadoro – Tariffe imposta di soggiorno 2026 (dal 1° maggio al 30 settembre; locazioni turistiche, massimo 10 pernottamenti consecutivi; PDF)
• —D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, commi 2, 3 e 8 (attestato di prestazione energetica nelle locazioni e negli annunci) – Normattiva
• —D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286, artt. 1 e 7 (comunicazione di chi dà alloggio a uno straniero) – Normattiva
• —D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN per le locazioni per finalità turistiche e brevi) – Normattiva
• —D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, art. 19-bis (comunicazione degli alloggiati per le locazioni inferiori a trenta giorni) – Normattiva
• —Presidenza del Consiglio dei ministri – Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 (disegno di legge di bilancio 2027: cedolare sul canone concordato dal 10% al 5%)

Viri prebrani in povezave preverjene 31. oktobra 2026.